文档介绍：对大社区的思考
项目规模——大盘
项目总占地约490亩,规划总建筑面积679998平方米,近70万方
70万方建筑面积意味着什么?70万方建面在武汉绝对是一个大盘。
武昌50万方以上楼盘排名
排名楼盘名称建筑面积(万方)
1 奥山世纪城 150
2 复地东湖国际 106
3 百瑞景中央生活区 106
4 爱家国际华城 70
5 水岸星城 68
6 武汉万达中心 61
武汉大盘存在的问题
武昌70万方以上大盘销售情况
本案价格/周边
楼盘名称建筑面积(万方) 开盘时间
排名楼盘价格(元/㎡)
1 奥山世纪城 150 2010年8月 8400/9000
2 复地东湖国际 106 2010年9月 12000/13600
3 百瑞景中央生活区 106 2010年11月 10400/9500
4 爱家国际华城 70 2010年初 8900/9500
武汉几个大盘去化速度较快,但价格或低于周边楼盘或仅仅与周边楼盘持平,没有体现出
大盘的优势,究其原因,主要是其操作中存在一个明显的问题,即将大盘看成几个小盘的
简单相加,缺乏对大盘的整体运营思考,未能实现1+1>2。
同策操刀的大盘
项目总建面140万方,09年5月16日开盘,09年10月
去化85%,2010年3月售罄;2010年7月25日开盘,
至今已去化1600多套。且均价约高出周边500元/㎡
青岛伟东•幸福之城
大连红星海世界观
项目总建面180万方,首期产品一路冠销,完美售罄,2010年6月15日,推
鼎级平层官邸御墅,去化良好
上海新浦江城项目总建面100万方,2005年10月15日开盘,一期目前已全部售罄
同策操刀的大盘
同策在各地操作的几个大盘去化速度快,售价普遍较周边同类楼盘高,销售情况良好
其成功操作的关键在于:高度关注大盘操作碰到
的核心问题
大盘操作时碰到的核心问题
1、如何做到在很长的销售周期内保持稳定的年销量?
简单的测算:武汉房地产市场年销售量1200万方,扣除高端别墅产品,我们所面临的市场份
额在1000万方左右。
项目年去化量10万方,意味着项目年销售量要在武汉所有楼盘中排进前10。
更重要的,如何在8-10年里面,每年都占到如此的市场份额?
2009年武汉商品住宅项目销售面积十强
排名项目名称成交面积(万方)
1 保利心语
2 沿海赛洛城
3 水岸星城
4 恒大绿洲
5 融侨华府
6 同安家园
7 世茂锦绣长江
8 统建锦绣江南
9 锦绣龙城
10 保利华都