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闸北江场路项目评估
一、项目基本情况
项目位置
地块位于江场西路,东面紧邻共和新路,北临彭浦公园和改造中的场中路,南临正精品齐鲁行业资料欢迎下载赵鲁宾编辑
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闸北江场路项目评估
一、项目基本情况
项目位置
地块位于江场西路,东面紧邻共和新路,北临彭浦公园和改造中的场中路,南临正在进行中环线建设的汶水路,地铁1号线的延伸段位于地块东侧。.
项目现状
项目前期拆迁工作已经完成,目前尚未开工,地块旁边紧靠主体已基本完工的金鼎大厦。对面为公大润发超市和肯德基连锁店
本案位置
交通环境:
项目所沿的共和新路属于闸北区域中心大动脉,周边有十多部公交线路可达闸北中心主要区域,地铁一号线延伸断的建成,共和新路高架共同构筑居民出行立体化“交通通道”。
万荣路、永和路为区域主要干道,数十部公交线路分布本案四周,棋盘化的布局共同形成了项目周边便捷的交通环境。
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商服教育环境
离项目最近的有大润发超市,周边原平路集中了易初莲花、华联等多家超市便利店,小饭店以及菜场等生活基础设施较为密集,为居民提供良好居家环境。
大宁绿地
永和医院、久隆中学、市北医院等文教医疗机构分布项目区域周边,构成区域的教育、服务体系。
地处上海大学延长校区、上大新校区辐射范围,形成良好人文体系;闸北体育场、上海马戏城,为区域市场提供良好休闲娱乐的场所。
上海马戏城
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二、住宅市场分析
1、价格走势分析
2003年度随着共和新路高架的完工;轨道交通优势的显现,区域均价出现惊人的跳空上扬,市场价格突破7000元大关,市场供需两旺,区域市场房产处于高速增长期。
2004年上半年区域市场价格出现高位盘整,受房产开发郊区化的影响,区域均价出现小幅回落,市场处于理性化发向发展,
伴随着价格的下行,区域市场的价格优势将进一步得到广大购房群体的认同,市场需求在下半年将有所放量,区域均价将出现继续上攻的走势。
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个案价格
分析
区域房产均价集中在7500元/平方米,受到区域环境改善力度加强,地铁一号线延伸段建设利好消息影响,区域房产品质迅速提高,更加注重景观效果﹑户型舒适度及服务配套的考虑因素影响,价格提升较快。
新梅共和城作为靠近大宁板块的规模型楼盘,较完善的配套设施、临近大宁绿地、上海马戏城的区位优势,带动价格快速攀升。目前产品均价突破9000元大关,房价处于区域市场的最高点.
大华阳城美景已成为永和地区目前在售楼盘中品质、档次最高的楼盘,同永和区域同类别产品形成差异化,促进其价格竞争力呈现强劲的态势。
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2、面积配比
户型
面积范围
(㎡)
户数
(户)
比例
(%)
2R
88-98
232
523
29
65
101-111
291
36
3R
115-124
162
249
20
31
130-140
87
11
复式
140-150
13
30
2
4
160-170
10
180-190
7
合计
802
100
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分析
2R占到65%的比例,占据市场绝对优势,预示着低总价,小面积户型逐步被区域消费群体所接受,伴随价格的提升,产品向精简型格局发展。
大2R/101-111㎡占到了36%的比例,居住空间更加舒适,适于二、三口之家居住。2R总价优势明显,总价得以控制,扩大消费需求面.
3R面积控制在120-140㎡之间,处于次峰值,占到31%比例,区域户型供应比例小于2R,目前主要以大华阳城和新梅共和城3R居多,产品品质高,户型设计更加突出舒适型﹑景观效果.
150㎡以上面积多属于小复式产品,面积大总价高构成其特点,选择面相对有限,占有市场份额不高。
小面积1R及单身公寓产品成为市场的空白,市场需求形成长时间的积累,低总价优势势必受到广大工薪阶层的高度认同,市场前景看好。
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