文档介绍：房地产金融 (第二版)
谢经容殷红王玉玫编著
房地产金融(第二版) 21世纪房地产系列教材
第二章房地产金融基本知识
内容提要
房地产金融研究房地产融资的方式、数量、期限、利率以及决策的全过程。这一章主要讲述房地产金融的基本知识,包括房地产金融的资金来源,影响房地产金融的社会经济因素,利率及其相关问题,房地产融资中的资产收益,房地产开发,消费贷款类型等问题。
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第一节房地产金融中的资本流及资金来源
一、房地产金融中的资本流
现代西方国家房地产金融中的资本流(图2-1):
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商业银行
保险公司
养老金
房地产投资信托
政府
家庭
外国投资者
投资银行
抵押贷款银行
房地产经纪人
资本—债务
开发商
家庭
商业资本家
土地所有者
股权
债权
资本供应者
服务机构
资本使用者
第一节房地产金融中的资本流及资金来源
二、资金来源
我国房地产金融体系还不完善,资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入和居民储蓄,目前扩大到公积金和股票市场等。
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第一节房地产金融中的资本流及资金来源
我国现阶段整个资金来源及运作过程(图2-2):
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资金来源
政府拨款
银行贷款
抵押贷款
金融市场
企业自筹
集体集资
预收款
用户
各公司
公积金
住宅合作社
地方政府和地方居民
证券
股票
特定公司
各公司
国营公司
第一节房地产金融中的资本流及资金来源
世界多数市场经济国家房地产金融的来源是多元化的,资金来源渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。
(一)保险公司
(二)各种公积金
(三)商业银行
(四)储蓄贷款银行
(五)互助储蓄银行
(六)抵押银行
(七)房地产投资信托公司
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第二节影响房地产金融市场的社会经济因素
一、通货膨胀的变化
开发商从发现市场需求,作出决策进行建设,到供应市场要有一段时间,在这段时间内可能原需求已被满足或供应过剩,结果就产生了房屋的供应在时间上总是落后于需求,在数量上可能会超过或低于需求,形成房屋供应滞后现象,导致房地产周期的产生。
房地产周期是整个宏观经济景气(周期)的“晴雨表”,即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。
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第二节影响房地产金融市场的社会经济因素
房地产周期是整个宏观经济景气(周期)的“晴雨表”,即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。
房地产周期的指示指标为房屋空置率,它是房屋在推向市场一定时期(一般为1~2年)后,空置房屋(没有出租或销售)占房屋总量的百分数。宏观经济同房地产经济周期的关系是复杂的,不同地区或不同时间有不同的表现,宏观经济既可影响、决定房地产周期,房地产周期也可预示经济景气状况。
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第二节影响房地产金融市场的社会经济因素
二、银行利率的变化
随着物价指数的下降,中央银行会降低其贴现率,各商业银行为了发放更多的贷款也会降低其利率。同物价上升利率调高相反,由于利率下降,房屋经营、管理费用降低,银行贷款的债务负担变轻,更多的家庭能够达到贷款要求,所以这个时期也是房地产开发、销售较旺盛的时期。
西方市场经济国家往往是通过银行金融手段,即利率手段调控房地产市场的。
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第二节影响房地产金融市场的社会经济因素
三、所得税法的变化
我国还没有形成完善的所得税制度,所以所得税法的变化对房地产开发、销售的影响不大。
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