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通化市物业业管理办法法
(征求意见见稿)
第一章总总则
第一条为为规范物业业管理活动动,维护业业主和物业业服务企业业的合法权权益,根据据《中华人人民共和国国物权法》、《物物业管理条条例》、《吉吉林省物业业管理办法法》等法律、法法规,结合合本市实际际,制定本本办法。
第二条本本办法适用于于本市市区区物业管理理活动。
本办法所称称物业管理理,是指业业主共同组组织自行管管理或者通通过选聘物物业服务企企业、其他他管理人,由由业主和物物业服务企企业、其他他管理人按按照物业服服务合同约约定,对房房屋及配套套的设施设设备和相关关场地进行行维修、养养护、管理理,维护相相关区域的的环境卫生生和秩序的的活动。
第三条条物业管管理活动应应当坚持业业主自治、专专业服务与与政府监督督的原则。
第四条建建立完善市市、区、街街道办事处处、社区四四级物业管管理体系。
(一)市公公用事业局局负责全市市物业管理理活动的监监督管理工工作。其主主要职责::
1、贯彻执执行物业管管理的法律律法规,执执行国家物物业管理的的有关规定定,制定物物业管理的的相关制度度;
2、负责物物业服务企企业资质审审核,物业业专项维修修资金、物物业维修保保证金、物物业服务保保证金,以以及小区内内道路或场场地修复保保证金的监监督管理工工作;
3、负责批批准协议选选聘物业服服务企业及及招投标选选聘物业服服务企业备备案工作;;
4、负责全全市物业服服务查验接接收的监督督管理;
5、负责划划分物业管管理区域;;
6、负责全全市物业管管理小区达达标考评工工作;
7、负责受受理物业管管理信访,调调解处理纠纠纷,查处处物业管理理违法行为为;
8、协调、指指导各相关部门门的物业管管理工作;;
9、定期组组织由市、区各各相关部门门,街道办办事处和社社区居民委委员会参加加的物业管管理联席会会议。
其下设的物物业管理办办公室负责责日常工作作。
(二)区级级政府物业行行政主管部部门全面负负责本辖区区物业管理理工作。其其主要职责责:
1、负责物物业管理法法律、法规规、政策的的贯彻落实实;
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2、负责指指导街道开开展物业管管理工作;;
3、负责本本辖区业主主大会、业业主委员会会的监督和和指导工作作;
4、参与本本辖区物业业服务查验验接收工作作;
5、参与物物业维修保保证金、物物业服务保保证金使用用的监督管管理工作;;
6、参与本本辖区物业业管理小区区达标考评评工作;
7、负责受受理本辖区区物业管理理投诉,查查处物业管管理违法行行为。
(三)街道道办事处应应当履行以以下职责::
1、组织业业主召开首次业主大会会议,指指导业主委委员会换届届工作;
2、指导、协协调物业服服务企业、业业主大会、业业主委员会会、社区居居委会开展展物业管理理工作;
3、对违反反物业管理理法律、法法规的行为为向有关部部门报告;;
4、受理本本辖区物业业投诉、调调解物业管管理纠纷。
(四)社区区居民委员员会在街道道办事处的的指导下,做好以下物业管理工作:
1、监督、协协助物业服服务企业开开展物业服服务工作;;
2、监督、指指导业主大大会、业主主委员会及及业主开展展自治管理理活动;
3、配配合街道办办事处组织织召开首次次业主大会会会议和业业主委员会会换届工作作;
4、调解物业业管理活动动纠纷;
5、劝阻违违法拆改房房屋和私自自搭建建((构)筑物物、损坏公公共设施等等行为,并并向有关部部门报告。
社区居民民委员会设设置专职人人员,具体体负责物业业管理工作作,并接受受物业行政政主管部门门的指导。
第五条市市建设、规规划、公安安、价格、工商商、环境保保护、区民民政等相关关部门在物物业管理活活动中应当当履行下列列职责:
建设行行政主管部部门负责物物业保修期期限和保修修范围内的的质量保修修责任、物物业质量及及其配套设设施是否完完善的监督督管理;负责弃置置垃圾、破破坏市政公公用设施及及饲养畜禽禽、圈地、耕耕种等行为为的监督管管理。
规划行政主主管部门负负责核定、验验收物业服服务用房等等配套设施施是否按照照批准的规规划设计配配建的监督督;负责违违法建(构构)筑物、棚棚、亭、厦厦等行为的的监督管理理。
公安部部门负责指指导物业服服务企业划划分停车位位及确定在在物业管理理区域内合合理的行车车路线,对对停放大型型客车、货货车和危险险品运输等等车辆的行行为进行管管理;对物物业管理区区域内堆放放易燃易爆爆物品、阻阻碍消防通通道、消防防设施和消消防安全工工作进行检检查和指导导。
价格行行政主管部部门负责制制定物业服服务收费办办法,定期期公布物业业服务收费费政府指导导价格,查查处价格违违法行为。
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工商行行政主管部部门负责物物业服务企企业注册,核核发营业执执照,依法法对企业经经营行为进进行监督管管理。
环境保护行行政主管部部门负责物物业管理区区域内经营营场所排放放油烟污染染,生产、建建筑噪声扰扰民等行为为的监督管管理。
区民政部门门负责指导导、协调街街道办事处处、社区居居民委员会会开展首次次业主大会会和业主委委员会换届届工作。
教育、人力资源保障局、卫生、药品监督、文化、公安、工商等行政主管部门审批物业管理区域内的经营场所时,应当查验有利害关系业主同意改变原房屋使用用途的书面意见及市、区物业行政主管部门,以及街道办事处的审核意见。
第六条新新建住宅物物业和向两两个以上业业主出售的的非住宅物物业应当实行物物业管理。
原有住宅、非非住宅物业业的业主应应当通过选选聘物业服服务企业、自自行管理或或者委托他他人管理的的方式,创创造条件逐逐步实行物物业管理。
旧住宅小区区改造后达达到物业管管理条件的的,应当通通过选聘物物业服务企企业的方式式实行物业业管理。
第二章业业主及业主大会会
第七条物业管理理区域内的的房屋所有有权人为业业主(含未未办理房屋屋权属证书书的合法买买受人)。一个物业业管理区域域的全体业业主组成一一个业主大大会。业主主、业主大大会按照《中中华人民共共和国物权权法》、《物物业管理条条例》的规规定,享有有权利,承承担义务。
业主对对建筑物专专有部分以以外的共有有部分,享享有权利,承承担义务;;不得以放放弃权利为为由不履行行义务。
第八条条业主入住住达到500%以上或或者交付使使用1年以以上且入住住业主人数数超过300人的,街街道办事处处应当及时时组织召开开首次业主主大会会议议。
分期建设的的物业项目目,首期入入住的业主主达到500%以上时时,可以成成立业主大大会。后期期业主入住住达到前款款规定的条条件时,应应当重新组组织召开业业主大会会会议。
物业管理区区域内,业业主人数少少于30人人的,或者者业主一致致不同意成成立业主大大会,可以以不成立业业主大会,由由业主共同同履行业主主大会、业业主委员会会职责。
第九条条街道办事事处组织召召开首次业业主大会会会议前,应应当成立首首次业主大大会会议筹筹备组。
首次业业主大会会会议筹备组组由五至七七名成员组组成,包括括街道办事事处、社区区居民委员员会负责人人、开发建建设单位代代表、业主主代表。筹筹备组组长长由街道办办事处的负负责人担任任。
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首次业业主大会会会议筹备组组成员名单单确定后,应应当以书面面形式在物物业管理区区域内公告告。
第十条条首次业业主大会会会议筹备组组应当拟定定《业主大大会议事规规则》(草草案)和《管管理规约》((草案)、确确认业主身身份、确定定业主在首首次业主大大会会议上上的投票权权数、确定定业主委员员会委员候候选人产生生办法及名名单后,在在首次业主主大会会议议召开155日前以书书面形式在在物业管理理区域内公公告。
首次业业主大会会会议筹备组组应当自组组成之日起起30日内内,在街道道办事处组组织下,召召开首次业业主大会会会议,并选选举产生业业主委员会会。
第十一条首次业主主大会会议议所需费用用按下列规规定分摊::
五年内新建建的住宅小小区由开发发建设单位位承担;
五年以上有有物业服务务公司的住住宅小区由由物业公司司承担;
五年以上没没有物业服服务公司的的住宅小区区由市人民民政府从城城
市维护费中中列支。
第十二条业主大会会会议决定定事项可以以采用集体体讨论,也也可以采用用书面征求求意见的方方式,并实实行投票表表决;但是是,应当有有物业管理理区域内专专有部分占占建筑物总总面积过半半数的业主主且占总人人数过半数数的业主参参加。
住宅物物业的业主主投票权按按套计算,每每套住宅计计一票。
非住宅宅物业的业业主投票权权按建筑面面积计算,100平方米以下(含本数)的有一票投票权,每超过100平方米再计一票。
第十三三条业主主大会议事事规则应当当就业主大大会的议事事方式、表表决程序、业业主投票权权确定办法法、业主委委员会的组组成和任期期等事项依依法作出约约定。
管理规规约应当对对有关物业业的使用、维维护、管理理,业主的的共同利益益,业主应应当履行的的义务,违违反规约应应当承担的的责任等事事项依法作作出约定。
管理规规约对全体体业主具有有约束力。
第十四四条业主主大会会议议通过的决决定,业主主委员会和和全体业主主必须履行行。
业主大大会会议作作出的决定定违反法律律、法规规规定的,市市物业行政政主管部门门或者街道道办事处有有权责令其其限期改正正或者撤销销其决定,并并通告全体体业主。
第十五条业主委员员会是业主主大会的执执行机构。业业主委员会会一般由115人以下下的单数组组成,应至至少有一名名社区居委委会成员。根根据工作需需要,可以以聘请1名名执行秘书书。执行秘秘书可以不不是本物业业管理区域域内的业主主。
业主委员会会成员本人人、配偶及及其近亲属属不得在为为本物业管管理区域提提供服务的的物业服务务企业任职职。
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第十六六条经业业主、业主主大会同意意,业主委委员会代表表业主行使使权利,并并履行下列列职责:
(一))执行业主主大会的决决定;
(二))召集业主主大会定期期会议和临临时会议;;
(三))按照业主主大会的决决定定期以以书面形式式,向业主主、业主大大会通报物物业服务情情况和业主主大会、业业主委员会会活动经费费使用情况况;
(四))受业主、业业主大会委委托,通过过招投标或或者其他方方式选聘物物业服务企企业,并与与选聘的物物业服务企企业签订物物业服务合合同;
(五))了解业主主、物业使使用人的意意见和建议议,监督和和协助物业业服务企业业履行物业业服务合同同;
(六))组织实施施业主自行行管理物业业工作;
(七))监督管理理规约的实实施;
(八))业主大会会赋予的其其他职责。
业主委委员会履行行前款第((二)项规规定的职责责时,应当当书面通知知街道办事事处和社区区居民委员员会。
业主委委员会不得得从事与物物业管理活活动无关的的行为。
第十十七条业业主委员会会应当自选选举产生之之日起300日内,持持下列资料料到市物业业行政主管管部门和街街道办事处处备案:
(一))业主大会会成立情况况材料;
(二))物业管理理区域基本本情况材料料;
(三))业主委员员会选举办办法,业主主委员会组组成人员情情况材料及及身份证明明;
(四))管理规约约及业主大大会议事规规则。
业主委委员会备案案事项发生生变更的,应应在变更后后30日内内,向原备备案部门办办理备案变变更手续。
第十八八条业主委员员会应当建建立档案。内内容包括::
(一))各种会议议的书面材材料;
(二))业主委员员会选举产产生、备案案材料;
(三))物业服务务合同;
(四))业务往来来材料;
(五))维修资金金使用情况况材料;
(六))业主委员员会认为需需要存档的的其他材料料。
业主委委员会档案案应当由专专人保管,不不得损毁、遗遗失。业主主委员会换换届改选时时,应当将将档案资料料移交至下下一届业主主委员会。
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第十九九条业主委员员会应当按按照业主大大会议事规规则的规定定,按期进进行换届改改选。因故故未能按期期换届改选选的,街道道办事处应应当督促业业主委员会会进行换届届。在此期期间,业主主委员会应应当继续履履行职责,直直至新一届届业主委员员会产生。
第二十十条业主大会会会议、业业主委员会会活动所需需经费、必必要的日常常办公费用用、有关人人员津贴等等,经业主主大会会议议通过,可可以在物业业服务合同同中约定或或者在物业共用用部位、共共用设施设设备经营收收益中列支支。
第二十十一条业主、业业主大会、业业主委员会会对任意弃弃置垃圾、排排放污染物物或者噪声声、违反规规定饲养动动物、违章章搭建、侵侵占通道、拒拒付物业服服务费用等等损害其他他业主合法法权益的行行为,有权权依照法律律、法规以以及管理规规约的规定定,要求行行为人停止止侵害、消消除危险、排排除妨害、赔赔偿损失,也也可以向有有关管理部部门报告,请请求处理。业业主对侵害害自己合法法权益的行行为,可以以依法向人人民法院提提起诉讼。
第三三章物业业服务企业业管理
第二十二二条物业服务务企业取得得资质证书书后,应当当在资质等等级范围内内从事物业业管理活动动。
物业服务企企业的名称称、法定代代表人发生生变更的,以及歇业、分立、合并的,应当在营业执照变更后15日内办理资质变更或注销手续。
物业服务企企业资质证证书必须在在物业服务务企业办公公场所明示示。任何单单位和个人人不得伪造造、涂改、出出租、出借借、转让资资质证书。
第二十三条条非本市的的物业服务务企业进入入本市从事事物业服务务活动的,应应当事先持持资质证书书报市物业业行政主管管部门备案案,并主动动接受其监监督。
第二十四四条物业服务务企业的专专业管理人人员,应当当取得国家家或者行业业相应的职职业资格证证书后,方方可从事物物业管理活活动。
职业资资格证书不不得涂改、出出租、出借借、转让。
第二十五五条物业服务务企业应当当向市物业业行政主管管部门指定定的银行账账户存储物物业服务保保证金。标标准为物业业服务项目目6个月的物物业服务费费用。
物业服服务企业存存储物业服服务保证金金后,市物物业行政主主管部门向向物业服务务企业出具具物业服务务保证金交交纳证明。
第二十十六条物业服务务企业应当当按照物业业服务合同同约定提供供服务,违违反物业服服务合同,有有下列行为为之一的,由由业主申请请,经市、区区物业行政政主管部门门审查核实实后,扣减减物业服务务保证金,并并依法对受受侵害的业业主给予补补偿。
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(一))未返还向向业主收取取的服务期期限以外的的物业服务务费的;
(二))未按合同同约定的标标准提供服服务的;
(三))擅自撤出出物业服务务项目的;;
(四))违反规定定向业主收收取不应该该收取的费费用的;
(五))损害物业业管理区域域内共用部部位、共用用设施设备备的。
第二二十七条物业服务务企业退出出服务项目目时,应当当与业主委委员会协商商,业主委委员会同意意后,经市市、区物业行行政主管部部门确认,返返还物业服服务保证金金本息。有有异议的,可可通过仲裁裁或者诉讼讼方式解决决。
第二十十八条物业服务务企业享有有下列权利利:
(一))按照物业业服务合同同的约定收收取物业服服务费用;;
(二))接受业主主的委托,提提供物业服服务合同约约定以外的的服务,并并向接受服服务的业主主收取约定定的费用;;
(三))选聘专营营企业承担担专项服务务。
(四))对损害物物业共用部部位、共用用设施设备备的,代表表业主要求求其停止侵侵害、恢复复原状、赔赔偿损失等等。
第二十九条条物业服务务企业应当当履行下列列义务:
(一))按照物业业服务合同同约定的服服务内容、标标准提供服服务,收取取物业服务务费时使用用专用发票票;
(二))被开发建建设单位或或者业主大大会选聘后后,及时备备案,并存存储物业服服务保证金金;
(三))每半年公公布一次物物业服务费费用的收支支情况明细细;
(四))听取业主主、业主大大会、业主主委员会对对有关物业业管理活动动的意见和和建议,并并接受监督督;
(五))制止违反反治安、消消防、环保保、装饰装装修等方面面规定的行行为,并向向相关部门门报告;
(六)建立立物业共用用部位、共共用设施设设备的使用用、公共秩秩序、环境境卫生维护护、突发事事件处理等等方面的规规章制度。
第三十十条市物业行行政主管门门每年定期期对物业服服务企业遵遵守法律法法规、信用用程度、服服务满意率率等方面进进行考核评评定,评定定结果在媒媒体上公布布。对评定定不合格的的物业服务务企业,责责令限期整整改;整改改后仍不合合格的,取取消其在本本市承接物物业服务的的资格。
第四章前前期物业管管理
第三十一条条前期物业业管理是在在业主、业业主大会选选聘物业服服务企业之之前,由开开发建设单单位选聘物物业服务企企业实施的的物业管理理。
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开发建建设单位须须按照房地地产开发与与物业管理理相分离的的原则,通通过招投标标或协议选选聘的方式式选聘具有有相应资质质的物业服服务企业。
选聘的的物业服务务企业按照照物业服务务收费标准准提供相应应的物业服服务。
开发建建设单位销销售物业时时,须向买买受人明示示前期物业业服务合同同,承诺物物业服务标标准和收取取的物业服服务费用必必须明确告告知物业买买受人,在承诺的的期限内不不得擅自降降低物业服服务标准、提提高物业服服务收费标标准。
第三十十二条新建住宅宅物业及向向两个以上上业主出售售的非住宅宅物业,应应当按照下下列规定,配置物业业管理用房::
(一))建筑面积积十万平方方米以下的的按照不少少于总建筑筑面积千分分之四配置置,但最小小不得低于于100平方方米;
(二)建筑筑面积超过过十万平方方米(含本本数)的,超超过部分按按照千分之之二配置。
物业管理用用房应当设设置在物业业管理区域域中心位置置或者主出出入口附近近,并且是是具有独立立使用功能能的地面以以上的一层层及毗连房房屋。
物业管理用用房包括物物业服务办办公用房、业业主委员会会办公室、门门卫室、监监控室、储储藏间等。
规划行政主主管部门应应在规划设设计总图和和单体方案案中,确定定物业管理理用房的位位置和面积积。规划行行政主管部部门在核发发建设工程程规划许可可证时,应应当对物业业管理用房房的位置、面面积予以审审查。
物业管理用用房的所有有权依法属属于全体业业主。未经经占建筑物物总面积22/3以上上且占总人人数2/33以上的业业主同意,不不得改变物物业服务用用房的用途途。
改变物业管管理用房使使用用途有有收益的,所所得收益用用于物业管管理区域内内物业共用用部位、共共用设施设设备的维修修、养护,剩剩余部分按按照全体业业主或者业业主大会会会议的决定定使用。
第三十三条条已交付付使用的但建设单单位未提供供物业管理理用房的物物业管理区区域,如规规划设计已已有物业管管理用房,无无论是否已已分摊计入建设成成本,建设设单位必须须按本办法法第三十二二条规定的的标准向业业主无偿提提供。
旧住宅小区区改造后,按按照本办法法第三十二二条规定,最小不得低于50平方米的标准,由市物业行政主管部门会同规划等相关部门,依法补建或利用原有房屋配置物业管理用房。
第三十四条条开发建设设单位应当当制定临时时管理规约约。临时管管理规约不不得违反法法律法规的的规定,不不得侵害物物业买受人人的合法权权益。
开发建建设单位销销售物业时时,须向物物业买受人人明示临时时管理规约约。
临时管管理规约对对全体业主主具有约束束力。临时时管理规约约在管理规规约生效后后,即行失失效。
第三十十五条住宅物业业及向两个个以上业主主出售的非非住宅物业业的开发建建设单位,应应当向市物物业行政主主管部门申申请确认物物业管理用房,划划分物业管管理区域后后,通过招招投标方式式选聘物业业服务企业业。
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招标人人应当在发发布招标公公告或者发发出投标邀邀请书的110日前,提提交以下材材料报市物物业行政主主管部门备备案:
(一))与物业管管理有关的的物业项目目开发建设设的政府批批件;
(二))招标公告告或者招标标邀请书;;
(三))招标文件件;
(四))法律、法法规规定的的其他材料料。
市物业业行政主管管部门发现现招标行为为有违反法法律、法规规规定的,应应当及时责责令招标人人改正。
第三十十六条开发建设设单位确定定中标的物物业服务企企业后,应应当在与中中标的物业业服务企业业签订前期期物业服务务合同后330日内,持持下列资料料到市物业业管理行政政主管部门门备案:
(一))评标委员员会的评标标报告;
(二))中标人的的投标文件件等资料;;
(三))前期物业业服务合同同;
(四))临时管理理规约;
(五))招标代理理委托合同同;
(六))物业服务务保证金交交纳证明;;
(七)物业业维修资金金代交保证证书;
(八)法律律、法规规规定的其他他材料。
市物业业行政主管管部门备案案后,向开开发建设单单位出具《实实施物业管管理证明》。
第三三十七条通过招投投标方式选选聘物业服服务企业,应应当由开发发建设单位位从市物业业行政主管管部门建立立的专家库库中随机抽抽取确定评评标委员会会成员。
评标委员会会由开发建建设单位代代表和物业业管理方面面的专家组组成,成员员为5人以以上的单数数,其中开开发建设单单位代表以以外的物业业管理方面面的专家不不得少于成成员总数的的三分之二二。
投标人少于于3个或者者建筑面积积多层4万万平方米以以下、高高层2万平平方米以下的住宅宅物业,建建筑面积11万平方米米以下的非非住宅物业业,经市物物业行政主主管部门批批准,可以以采用协议议方式选聘聘具有资质质的物业服服务企业。
第三十八条条开发建设设单位申请请协议选聘聘物业服务务企业的,应应当向市物物业行政主主管部门申申请确认物物业管理用房,划划分物业管管理区域后后,持下列列资料到市市物业管理理行政主管管部门办理理审批手续续:
(一))规划图纸纸;
(二))物业服务务企业营业业执照、资资质证书,及法定代表人身份证明;
(三))《临时管管理规约》;;
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(四))物业服务务项目的标标准和要求求;
(五))法律、法法规规定的的其他材料料。
符合条条件的,市市物业行政政主管部门门向开发建设单单位核发《协协议选聘物物业服务企企业批准书书》。
第三十九条条开发建设设单位确定定协议选聘聘的物业服服务企业后后30日内内应当持下下列资料到到市物业行行政主管部部门办理实实施物业管管理证明。
(一))《协议选选聘物业服服务企业批批准书》;;
(二))前期物业业服务合同同;
(三)物业业服务保证证金交纳证证明;
(四)物业业维修资金金代交保证证书。
符合条件的的,市物业业行政主管管部门向开开发建设单单位核发《实实施物业管管理证明》。
第四十条开发建设单单位应当按按照下列规规定完成前前期物业服服务的招投投标或协议议选聘工作作:
(一)预预售商品房房在取得商商品房预售售许可证前前;
(二)现售售商品房在在正式销售售30日前前;
第四十一条条开发建设单单位在申领领商品房预预售许可证证时,应当当向市物业业行政主管管部门报送送下列材料料:
标注物业服服务用房具具体位置和和面积的规规划详图及及书面证明明;
物业共用部部位、共用用设施设备备使用房屋屋清单;
《实施物业业管理证明明》;
新建商品品房屋初始始登记时,应应当报送上上述(一)、(二)款资料,由房屋权属登记机关确认、记载、存档。
第四四十二条新建住宅宅物业及向向两个以上上业主出售售的非住宅宅物业交付付使用前,市市物业行政政主管部门门应当组织织开发建设设单位、物物业服务企企业或其他他管理人,依依据《吉林林省物业服服务查验接接收办法》对物业进行查验。主要资料有:
(一))质量监督督、规划、消消防、水、电电、气、暖暖、通讯、有有线电视、电电梯等配套套设施及验验收合格文文件;
(二))水、电、气气、暖、通通讯、有线线电视等专专业管理单单位移交协协议;
(三))物业专项项维修资金金足额交存证证明;
(四)物业业维修保证证金交存证证明;
(五)《实实施物业管管理证明》。
查验合格的的,市物业业行政主管管部门向开开发建设单单位核发《住住宅物业查查验合格证证明》;
开发建设单单位在办理理房屋初始始登记时,应应当向房屋屋权属登记记机关提供供《住宅物物业查验合合格证明》,