文档介绍：1
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九洲遠景商業管理機構
苏州金鸡湖商业项目概念定位
苏州邻里中心发展有限公司 苏州 2011年1月
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苏州位于江苏省东南部,是全省的经济、贸易、工商业和物流中心,交通便捷
城市分析
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苏州位于江苏省东南部,是江苏省的经济、贸易、工商业和物流中心,经济发达,目前是中国发展最快的城市之一
苏州总面积8488平方公里,共6个市辖区,5个代管县级市,
苏州紧邻上海、浙江,京沪铁路、京沪高铁(在建)和多条高速公路贯穿全境,交通便捷
苏州
苏州市地理位置
城市概况
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苏州工业园区经济发展迅速,2009年实现地区生产总值1120亿元,%,综合发展指数居全国国家级经济技术开发区前列
苏州工业园区于1994年启动,16年来,主要经济指标年均增幅达30%左右,GDP超千亿元、累计上交各类税收超千亿元、实际利用外资超千亿元、注册内资超千亿元
2009年,园区实现地区生产总值1120亿元,%;,%;固定资产投资492亿元,%,实际利用外资18亿美元,,
综合发展指数居全国国家级经济技术开发区前列
工业园区简介
工业园区规划图
支持
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本项目位于金鸡湖商圈非核心位置,但未来各类交通便捷,同时主力店Sam’s club有助扩大辐射范围,并结合项目体量,适合定位为区域中心
城市及区域商业格局
项目物业条件
项目商业体量达8万平方米,停车及相关配套条件良好,适合打造成区域中心
项目建筑形式为封闭式
项目交通条件
项目区位价值
项目位于主干道金鸡湖大道以南,周边道路状况良好
项目周围目前设有3个公交站点,共17条公交线,以园区内部交通接驳为主,项目自身设置公交首末站,可能涵盖8条公交线路,将增强项目可达性
未来地铁轨道3号线将经过本项目于附近并设置站点,但具体出口设置未明
项目周边分布了大量高品质楼盘,人群消费潜力较大
距离金鸡湖较近,具备一定的景观资源
苏州商业整体呈现“一主、一副、三区域”的格局,本项目位于“副中心商圈”金鸡湖商圈内的相对边缘位置
项目定位辐射园区,其业态组合需具备目的性及特色性,且注重与主力店Sam’s club客群的融合度
立地研究核心结论
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基于对于本项目商业类型, 可确定本项目核心商圈为项目周边3公里范围,辅助商圈为园区整体,辐射商圈可达全市
项目商圈范围
核心商圈:
范围:项目周边3km范围内
人口:约25万人
以中高收入家庭为主
辅助商圈:
范围:苏州工业园区
人口:约90万人
辐射商圈:
范围:苏州市区
人口:约240万人
核心商圈
辅助商圈
辐射商圈
项目商圈范围示意图
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本项目体量总超过14万平方米,地下2层,地上4层,共规划停车位1800个
项目基本物业情况
项目建筑设计效果图
建筑面积: 131279平方米左右
容积率:
建筑覆盖率:37%
停车位:规划1800个
层数:6层(由建筑由地上4层,地下2层组成)
物业情况
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项目由主力店Sam’s club、购物中心商业、影院、社区服务中心、公交枢纽站及停车场构成
项目物业构成
楼层数:地下2层—地上4层
楼层数:1—2层
3-4层:影院
2层夹层:社区服务中心
1层:公交枢纽站
商业
公交枢纽站
商业
影院
Sam’s club
物业构成
社区服务中心
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项目紧邻城市主干道金鸡湖大道,距离市中心车行时间约半小时,可在40分钟内到达苏州站、园区站、西站和唯亭站等交通枢纽
到达地
距离(km)
时间(min)
市中心
18
30
苏州站
14
30
园区站
15
西站
20
40
唯亭站
15
20
项目紧邻城市主干道金鸡湖大道
距离市中心车行时间35分钟,项目地到苏州站、园区站、西站和唯亭站均可在40分钟车程内,交通较为便利
城市交通
城市交通
城市主干道
城市环路
本项目
园区站
火车站
市中心
西站
唯亭站
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项目紧邻金鸡湖大道城市主干道,同时东侧星湖街可连接独墅湖隧道、现代大道,亦是通行相城及吴中城区的重要干道,车行可达性佳
项目道路交通情况说明
金鸡湖大道:
城市主干道,双向5车道,东西走向
向东将直达绕城高速,向南将连接苏嘉杭高速
星湖街:
次主干道,双向4车道,南北走向
连接独墅湖隧道、现代大道、北环快速路和京沪高速
西华林路:
双向2车道,南北走向
项目主临街面道路
石港路:
双向2车道,东西走向
辅助道路,车流较少
项目四周道路基本情况
项目地块
星湖街
石港路