文档介绍：宏观调控背景下重庆房地产市场走向

[背景]:近年来重庆房地产市场发展态势可谓跌荡起伏,在经历
多年的持续高速发展后,2008 年下半年,在密集宏观调控和经济危
机的双重挤压下,房市逐步陷入困境,房屋交易量价齐跌,开发商资
金链濒临断裂。为扭转房地产市场的低迷状况,宏观调控政策由紧转
松,系列优惠政策频频出台,伴随着宏观经济的回暖,2009 年房地
产市场发展的迅速复苏,土地交易持续活跃、房价快速上涨,投机行
为又趋抬头,进而引发了新一轮宏观调控热潮。房地产市场态势在短
短三年内经历了多次反转,宏观调控的作用不容小视。在新的一轮宏
观调控措施密集出台的 2010 年,重庆房地产市场将何去何从,成为
社会各界广为关注的焦点。

去年年末以来,为控制迅速拉高的房价、打击日渐失控的投资投
机行为,系列房市调控政策密集出台,严把土地、税收、信贷、货币、
外资等多道闸门,重庆房地产市场发展处在新的十字路口上。
一、近期重庆房地产市场发展现状
在密集宏观调控政策的持续作用下,近期房地产市场发展的各个
领域呈现比较明显的差异化反应,销售端与开发端冷热不均引起广泛
关注。
(一)房地产开发投资快速增长
房地产开发投资增速自 2009 年 7 月以来不断加快,在紧缩信号
频现的 2010 年,房地产开发投资增速仍然保持了快速拉高的发展势
头。1-5 月房地产开发累计完成投资亿元,增长 %,比去
年同期提高个百分点。三方面因素支撑了投资的快速上涨:一
是土地出让金交付时限政策收紧影响,本年土地出让金支付力度加
大。1-5 月企业土地购置费亿元,增长 %;而去年同期全
市房地产开发企业土地购置费亿元,下降 %。土地购置费
的大幅度增长带动房地产开发投资增长个百分点。二是去年同
期房市发展处于低谷,较低的对比基数成为投资增速高走的重要原
因。去年上半年开发企业投资信心尚未恢复,投资行为比较谨慎,投
资增速持续在 10%左右的低位运行,导致今年上半年房地产开发投资
的对比基数偏低。三是在建项目较多,正常的项目建设进度推动投资
增长。1-5 月在建设房地产开发项目规模达到万平方米,
为同期最大建设规模。而在建项目中有较大比例的楼盘已经实现销
售,处于如期交房的考虑,开发商必须按照正常进度进行房地产开发
建设,从而带动房地产开发投资的增长。
2009 年 1-7 月至 2010 年 1-5 月房地产开发投资增速(%)
50

40

30

20

10
0
2009年7月 9月 11月 2010年2月 4月
(二)开发投资资金流相对充裕
商品房开发资金近期保持了稳定的增长,1-5 月亿元,
同比增长 %。三大渠道是确保开发资金流畅通的主要保障。首先
是 2009 年商品房销售市场的火爆,为本年度房地产开发提供了充足
的结余资金和回笼资金。1-5 月用于开发的上年末结余资金达
亿元,增长 %;二是以销售回笼资金为主的其他资金快速增长,
一季度以前商品房的持续旺销确保了资金的快速回笼,1-5 月,以定
金、预收款及个人按揭贷款为主的其他资金到位增速达到 %;三
是银行贷款仍保持较快增长。由于近期国家信贷政策对房市的控制主
要针对需求,旨在遏制房价,而在开发企业土地抵押贷款的相关规定
以及全年贷款额度等资金供给方面,并未制订相关新政。因此,信贷
政策紧缩并未对房地产开发贷款带来实质性的影响。1-5 月,银行贷
款增速高达 %。
(三)商品房销售面积持续回落
密集出台的房市调控政策导致市场观望情绪的迅速蔓延,商品房
销售逐步走低。从去年 11 月份全市商品房销售面积增速达到两年来
的峰值 %以来,重庆商品房销售面积增速已持续 5 个月回落,1-5
月该增速跌至 %。从商品房单月销量来看,3、4、5 月全市分别
实现商品房销售 355、298 和 274 万平方米,呈现逐月回落的态势。
但仅从销售的绝对量看,目前各月的商品房销售量并不低,远高于
2008 年房市低迷期绝大多数月份的销售水平, 2009 年上半年销售水
平上基本相当。因此,尽管目前重庆房市所处的宏观调控环境与 2008
年初期比较相似,但由于房市面对的外部经济环境存在明显差异,政
策调控对市场的冲击程度明显有所不同。