文档介绍：华东师范大学学报哲学社会科学版年第期
关于建立上海房地产市场指数体系的研究
田汉雄陈良亚
近几年来, 房地产业的发展很快, 成为新的经济增长点。但房地产市场本身带有投资大、
周期长、有一定的风险性等特点, 因此, 房地产市场容易出现忽起忽落的现象。政府要了解房
地产市场情况, 并加以必要的控制和引导, 就必须有一套统计体系。本文就建立上海房地产市
场指数体系提出一些看法, 供大家参考。
一、土地供应量指数
在房地产市场中, 土地供应量的增减, 直接影响到房地产业的发展速度, 尤其是新建房
地产的数量。土地供应量一方面反映了开发商对未来房地产形势的估计同时, 土地供应量也
反映了政府对房地产开发的支持与否, 因为土地供应从严格意义上讲是政府行为, 反映了政
府对房地产业的宏观调控行为而且, 土地供应量的增减, 又影响了土地价格和最终房地产
的价格, 因此土地供应量是十分重要的指标。土地供应量可以分解为下列几个指标
城市周边地区新征用土地指标。这是一个增量指标, 它反映城市向外延扩大的速度, 也
反映了在城市边沿的房地产开发速度, 见表。
表一年上海征地增加指数表中, 由于在政府统计报表中只有总征地
以上一年为数字, 并没有分类征地数字, 因此这个指数只
,
年份征地数万亩指数反映了城市扩大的指数而没有精确到房地产
,
年行业在征地范围中扩大的情况这是一个不足
。,
年之处目前市房地局在征地审批时要贯彻有偿
年使用土地的原则, 已要求分类计算出让金, 相
年信在过一、二年后, 这个指数就精确得多了。
年。
旧区重建的土地开发量指标即旧区内
重新建设的用地规模。从范围分析, 这些土地是存量土地, 然而存量土地重新开发, 也变成了
新建房地产范畴, 而这些土地开发规模的大小, 也影响了建成后投入市场的房地产供应量和
价格走势。由于这个数据以前并没有统计可查, 这里只能通过旧区居民动迁数字作近似描述。
表中只有动迁居民的统计情况, 而在年至年月三年半时间内, 上海市区工厂
改变用地性质、建造住宅商办楼等, 其土地面积就达万平方米。由于未按年份统计, 无法
将之计入每年“旧区重建的土地开发量”, 并计算其指数。统计部门应当将这一用地数量也按
年份计入旧区重建的土地开发量, 以使其更加准确。
土地批租供应量指标。近几年上海土地批租热火朝天, 出让了大量的土地, 这个指标
·
一方面反映了外销房地产的用地情况, 同时也反映了外商对上海房地产的信心和预期。表是
一年上海土地批租出让面积及指数。见表。
表一年旧区重建土地开发指数表表一年土地批租出让面积指数表
以土一年为以上一年为
年份拆迁户数拆迁面积指数
年份幅面积指数
万户万
年一
年
年
年
·
综上所述, 土地供应量指数为
, ,
式中, , , 为权数, , 一为城市周边新征用土地指数, 为旧区重建用地指
数。, 为批租土地指数。据专家按台菲尔法估计, , , , , , 可分别为, , 。设年土地
供应指数为, 根据表、表、表中的有关数据, 计算出年土地供应指数为头
的土地供应指数为的土地供应指数为。
二、