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房地产企业土地成本分配方法探讨
孙劲波孙吉祥
宁夏正丰房地产开发有限公司银川
( 750001)
【摘要】国税发[2009]31号文件对土地成本的分配作了新的规定。本文举例对土地成本分配方法的运用及注意事项进
行分析,以为实务工作者提供参考。
【关键词】土地成本分配占用土地面积建筑面积土地使用税
国家税务总局于年月印发的房地产开发经营业择: 以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率,按各期规划
2009 3 《①
务企业所得税处理办法(国税发[ ] 号)对土地成本建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,依此
》 2009 31
的分配作了如下规定:土地成本一般按占地面积法进行分分配各期土地成本; 以全部规划建筑面积计算建筑面积容
②
配如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意积率,按各期实际建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用
。。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开的土地面积,依此分配各期土地成本; 以分期实际的建筑面
③
发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先积与未建楼宇的规划建筑面积之和计算建筑面积容积率,按
按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调建筑面积容积率计算各期占用的土地面积,依此分配各期土
整在实际工作中,一次性取得土地并开发房地产时,不存在地成本
。。
土地成本分配问题,但一次性取得土地分期开发房地产时,土第二大类,按各期建筑面积分摊有三种方法可供选择:
。
地成本如何在各期分配问题较多故本文对房地产企业一次以全部规划建筑面积计算每平方米建筑面积承担的土地成
。①
性取得土地分期开发房地产的土地成本分配问题作一探讨本,按各期规划建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成
。
房地产企业在一次性取得土地分期开发房地产的过程中本分配各期土地成本; 以全部规划建筑面积计算每平方米
②
会出现以下三种情况: 建筑面积承担的土地成本,按各期实际建筑面积与每平方米
情况一:分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本; 以各期实际
③
面积相同,最终整个项目实际建筑面积之和与规划部门批准建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之差计算每平方米建筑
的建筑面积之和相同面积承担的土地成本,按各期实际建筑面积与每平方米建筑
。
情况二:分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本
。
面积不相符,但这只是各期开发楼宇间的局部调整,待全部项
二、土地成本分配方法的运用
目完工后,实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之例:某楼盘规划占用土地面积万平方米,实际占用土
15
和相同,这样的差异可定义为时间性差异地面积万平方米,规划总建筑面积万平方米其中,
。 15 。
情况三:分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑可出售房屋包括住宅楼商住楼商业楼写字楼等,规划总建
、、、
面积不相符少建或多建面积不能在未建项目中补建或少建, 筑面积万平方米;不可出售房屋包括垃圾站幼儿
。 8 、
待全部项目完工后,实际建筑面积之和与规划部门批准的建园物