文档介绍：房地产开发企业税收知识培训
房地产开发企业税收知识培训
一、前言- 1 -
二、营业税- 2 -
三、企业所得税- 3 -
第一部分总则- 3 -
第二部分收入的税务处理- 4 -
第三部分成本费用扣除的税务处理- 5 -
第四部分计税成本的核算- 7 -
第五部分特定事项的税务处理- 9 -
四、土地增值税- 10 -
五、土地使用税- 12 -
六、房产税- 12 -
七、印花税- 13 -
八、车船税- 13 -
九、个人所得税- 13 -
十、城建税- 13 -
十一、教育费附加、地方教育附加- 14 -
附录: - 14 -
国税函[2007]768 号- 14 -
财税〔2008〕152 号- 15 -
财税〔2006〕186 号- 15 -
财税[2006]162 号- 16 -
总结: - 16 -
一、前言
近几年来,随着改革开放的深入的日
益提高,房地产行业迅速升温,正成为我国经济的一个新的增长点。在我国住房
制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下,房地产行业得以蓬勃发展,成为
国民经济的支柱产业。大量的资金不断涌向房地产开发业,在促使房地产开发业
繁荣的同时,也在不停地带动着更多相关行业的红火,推动着地方经济的发展,
拉动着国民经济的增长速度,为国家积聚了大量的税收收入。
房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有利杠杆,在房地产的开发、
经营、持有和转让等环节课税,构成了我国税收制度的主要内容。目前我国绝大
多数有关房地产的税费都集中在房地产的开发环节,即房地产开发业。房地产开
发业是涉及税费最多的行业,在房地产开发业税收收入中,包括的税种有营业税、
企业所得税、个人所得税、土地使用税、土地增值税、房产税、车船税、印花税、
契税、耕地占用税、城市维护建设税及教育费附加、地方教育费等十余个税费。
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房地产开发企业税收知识培训
二、营业税
第一房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产(以
下简称“应税劳务”)应按规定缴纳营业税,计算公式为:
应纳营业税税额=营业额×适用税率
第二销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为;
转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有
偿包括取得货币、货物或其他经济利益。
第三房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权:共 4 条
一、将取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的;
二、将开发的不动产用于安置拆迁户的;(国税函[2007]768 号):关于拆迁
补偿住房取得方式问题
房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权
为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给
了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按“销售
不动产”税目缴纳营业税。税法明确规定回迁户偿还面积与拆迁建筑面积相等的
部分,按同类住宅房屋的成本价核定计征各项税费,超面积部分按市场价计算营
业额。
三、将不动产作价作为股利分配给股东,所有权转移的;
四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。
第四房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发,但尚
未进入施工阶段的在建项目,按“转让土地使用权”征收营业税;转让已进入建筑
施工阶段的在建项目按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
第五对虽未办理过户手续,但实际已将土地使用权或不动产转让给购买
方,并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的,应按“转让土地使用权”
或“销售不动产”征收营业税。
第六房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的
要求进行施工,并向对方预收房款,工程完工后,办理产权转移手续的,应按“销
售不动产”征收营业税。(单位集资建房行为)
有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋,应按“销售不动产”征
收营业税,其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。
第七房地产开发企业销售开发的不动产,其营业额包括全部价款和价外费
用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及
其他各种性质的价外收费,如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管
道煤气、有线电视、电话等费用(不包括住房维修基金)。房地产开发企业以“还
本”方式销售不动产,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不
得减