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基于模糊综合评价模型的房地产尾盘投资选择曹小琳,建肖12第卷5重庆建筑大学学报摘要:近年来,我国房地产业发展势头迅猛,房价一路攀升,国内部分精明投资者将眼光瞄准升值空间巨大的房地产尾盘,投资尾盘成为一种新的投资方式。研究目的在于评价房地产尾盘的投资价值,为投资者选择尾盘提供科学依据。在分析房地产尾盘的成因和影响因素的基础上,通过建立模糊综合评价模型对房地产尾盘的投资价值进行综合分析,并结合案例进行实证分析,评判投资尾盘的优劣,为投资者选择尾盘提供参考借鉴。关键词:房地产尾盘层次分析法投资价值模糊综合评价中图分类号:.A文章编号:———possibilitiesWeTPREsWeformationWe房地产尾盘以其价格低廉,升值空间巨大引起越来越多投资者的关注,如何选择适合的尾盘进行投资显得至关重要。本文在综合剖析房地产尾盘投资相关因素的基础上,建立模糊综合评价模型对尾盘进行评价,分析尾盘投资的优劣,为投资者选择尾盘提供指导。尾盘作为房地产开发中的产物,形成有其必然的因素,这部分楼盘数量不多,却是房地产开发商利润的沉淀,不能不引起高度重视。尾盘Ⅲ通常被定义为房地产项目销售工作按规律运行在正常的周期内进入停滞状态的尾声阶段,或者房地产项目在入伙之后的剩余单位。目前,业界的共识是当房地产项目在正常周期内销售率达到或接近项目开发盈亏平衡点,销售工作出现停滞或缓慢状态时即宣告进入项目尾盘期。从价格上看,由于尾盘是开发楼盘剩余的部分,数量不多,开发商常出于快速回收资金的考虑,会在价格上给予优惠。一般情况下,尾盘比同区域的商品房有%至%的价格优势【,对投资者有很大的吸引力;从投资风险上分析,尾房基本为现房,经过入住阶段的检验,房子本身的质量问题和人住后物业管理的问题大多已经暴露出来,在开发商的参与下已基本解决,且作年月厍齑笱Ыㄉ韫芾碛敕康夭г海厍XiaoLinXIAO;V0130No5Oct2008:PRChinarosethe—..wordstail;籪*20080408作者简介:曹小琳。女,教授,主要从事工程项目管理、房地产经济与管理等方面的研究。..EstateChongqingUniversityChongqing,甊.
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3房地产尾盘投资的模糊综合评价模型重庆建筑大学学报第卷为现房与期房相比,房屋面积,质量,周边环境等诸多不确定因素大都已排除,故总体评估投资尾盘风险较小。投资尾盘与投资期房相比,无论在价格上还是风险承担上都具有优势,综合考虑投资尾盘选择面的大[4]行性,为投资决策提供科学依据,其基本步骤为:按照楼盘销售的四个主要阶段,确定计算投资时机分别为开盘期、结构封顶期、竣工人住期和尾盘中期。权衡价格、风险和选择面在投资中的影响力大小,分别确定权重值。该文考虑取值依次为,3)4资时期的数值,将比值与权重值相乘计算投资分析权重值总合。125三居室的房型为例进行计算,其计算12(96两居室的房型为例进行计算其结果同m2)尾盘具有较高的投资价值,但应选择合适的尾盘进行投资。通过分析尾盘的形成原因和影响因素,有利于投资中避开“问题楼盘”,如质量问题、产权债务关系不清楚或手续不全等“问题楼盘”,以降低投资风险。尾盘形成原因分析尾盘形成原因复杂,主要原因包括以下几点:剩余楼盘本身的硬件问题。如:朝向差、楼层次、景观或周边环境不理想、户型不