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[居上乐和城项目招商方案]
[柳州市祥鸿房地产经纪有限企业]
[柳石路69-2号]
简介:柳州市祥鸿房地产经纪有限企业-2009年成立;打造一此中高端地产服务平台,不懈提高内部运营管理、专业化服务水平,为广大客户供应专业、诚信、便利、完美的地产行为全程服务;为房
地产事业打造阳光服务的有名品牌。我司目前波及的地家产务包含地产销售代理、商业地产招商运营、专业权证、地产金融服务等。经过诚信扎实的努力及自我累积不停创新,成立了祥鸿装修企业,波及并实现大型水产养殖业、休闲娱乐山庄;我们尊敬趋向,主动对付和发现大环境下的新产物、新模式,致力于发现价值并创立价值!
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目录
一、项目归纳
二、柳州市商务写字楼租借家产的现状解析
三、周边写字楼物业租借大要
四、项目SOTW
五、租借价格策略建议
六、招商工作准备及阶级划分
附:我司商家资源展现(部分)
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一、项目归纳:
五星商厦·乐和城位于东环大道与文昌路交汇处,雄踞柳州市新行政中心CBD核心地址,在柳州商务建筑中独树一
帜;周边配套豪华,银行、证券、商场、酒店、高级公寓拥簇此间,经典商务空间彰显无疑。项目为一栋42层的高层建筑,10万余㎡超大规模,集星级酒店、5A写字楼及大型精选百货商场于一体,主体部分采纳弧形造型设计,高端挺秀,表现了建筑线条的流畅性。项目建筑追求现代、时髦的设计元素,流畅的线条、简短的外形,突出商务大厦的尊贵与典雅气质。项目一至六层作为大型精选百货商场,到现在开业运营已一年有余.
经过实地观察并与贵司领导深入沟通沟通,我司对该项目的合作意愿,就该建筑除1-6层之外的物业体量进行整合
规划招商及运营,招商内容大体包含:项目负一层约6000平方米的物业、地上中间楼层5A甲级写字楼、及高楼层物业。
我司对该项目特别重视,多次组织企业领导层及业内专家,就过去操作的商业地产招商项目的成与败总结分
析进行脑筋风暴;就该项目形成初步建议与思路,待项目决策后再进行系统解析。
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二、柳州市商务写字楼租借家产的现状解析
最近几年来,柳州写字楼市场供大于求的大环境、大鳄高性价比写字楼产品抢占市场,让开发商对写字楼项目的开发望
而止步;目前市场上多个项目已经确认大幅推延完工时间,可是即使考虑到这些要素,中长远的动向供求不均衡仍将连续。这类状况在柳州市尤其明显,估计在将来四到五年总存量将成双倍或多倍的增添,可跟着总存量的增添空置也将迅速增
加,同时租金也将缺少上涨动力。展望将来,供应中有很大一部分位于新兴地块,如高新开发区及柳东新区;抢夺租户
,开发商也将放缓施工进度和对一些项目进行重新定位来对付这类状况;
写字楼租借需求大多都是来自于轻财产家产,特别来自电子、信息科技和金融企业、物流商贸、专业服务的需求;
据不完整统计,目前柳州市投入使用的新旧写字楼多达20处,但出租状况各不同样老城区多为满租状态,新区错落不齐;比方老城区华侨大
厦写字楼一户难求,城中区的瑞泰大厦、时代商厦等写字楼都处于基本满租的状态。柳北区三中路上的凯凌大厦、文轩大厦等写字楼位于电
脑城旁,依赖IT齐聚地的优势,出租率也可达90%以上。其他,作为新兴城市发展中心的河东片,多个写字楼新项目集中涌出,如九州国际、嘉逸国际财产中心等,此中不乏一些发展成熟,租用时间较长的写字楼分布周边,整个地域内,写字楼临时处于供大于求的状态。受供应
量较大影响,固然地域商业发展迅速,但各写字楼的出租率却有高有低。比方,位于文昌路的金册大厦出租率可达85%以上,不足百米外的
阳光100城市广场写字楼因为体量较大,出租率其实不算高。
与此同时,柳州市写字楼因地段不一样,用途有很大差异。此中,城中区作为柳州老商业中心,商业与服务业兴旺,片区内写字楼租用也
表现多样化趋向,各种服饰销售、美容美体、时髦拍照、家教培训等小店分布此中。而三中路上的凯凌大厦和文轩大厦位处柳州最大的IT产
品集中区,,商圈并未成熟的河东片区,则多以大型服务企业和政府机构整层租借为主。
城中区内瑞泰大厦、时代商厦、华侨大厦单间写字楼租金均价为38元/平方米。而与城中区较低的租金不一样的是,河东片内,以阳光100
城市广场,均价50元/平方米的租金,较城中区单间写字楼月租金高了近10元/,固然城中区写字楼一户难求,但租金却广泛低于空置率较高的河东片。因为地段要素影响,写字楼供需关系和租金价格出现了偏离。
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三、项目周边写字楼物业租借大要
项目
面市单价
实质成交单价
年递加
物业管理费
电费
水费
阳光100写字
60-65元/㎡
50—55元/㎡
第3年起年
2元/㎡
3元/立方
楼
均递加5%
东郡
60-65元/㎡
50-55
元/㎡
第3年起年
2元/㎡
1。3元/度
3元/立方
均递加5%
嘉逸大厦
59元/㎡
50-55
元/㎡
第3年起年
2元/㎡
1。3元/度
3元/立方
均递加5%
盛丰国际
55元/㎡
45—50元/㎡
第3年起年
2元/㎡
3元/立方
均递加5%
居上V8
55元/㎡
45-50
元/㎡
第3年起年
2元/㎡
1。3元/度
3元/立方
均递加5%
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四、本项目SOTW解析
项目优势:
A/地理优势:项目位于河东CBD中央商业区核心区位,是本市中小企业进行商务办公及商业经营最成熟的地段.
B/物业优势:项目是本市为数不多的超高层商业综合体,外立面形象高端大气,硬件配套齐全且高标准。
C/产品优势:办公区户型方正适用,物业层高适中,窗外观景成效俱佳。
D/交通优势:项目临东环大道及文昌路,车前出入方便快捷。
E/商业优势:项目作为商业综合体,齐聚购物中心、美食广场、星级酒店于一身,强有力的提高了物业品位。
项目劣势:
A/产品缺点:受限于核心筒及电梯地址的规划,单间物业面积被划分为约150平方米,故拔高了租金总价,无形
中阻拦了承租能力稍弱的中小企业进驻。
项目机遇:
A/柳州超高层商业综合体为数不多,其高端大气上品位的硬件配套,对侧严惩公形象的企业拥有必定的吸引力。
B/项目多数物业为自持,故租金单价不受销售价格要素的影响,可采纳低开高走放水养鱼的模式稳步推动招商。
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项目威迫:
A/市场竞争:全市同类项目竞争激烈,万达、华润、及周边的盛丰国际等多个写字楼物业正全力招商,为强抢有限的商务办公资源,价格战不行防备。
小结:
本项目地段优势、交通优势、物业硬件配套优势、商业综合体优势明显,所以租金单价理应与阳光100持平,但考虑到目前国内经济大环境下滑、本市企业赢商环境恶化、中小企业承租能力削弱、及周边物业招商竞争激烈等不利要素的影响,我司建议,本项目可采纳低开高走放水养鱼的模式稳步推动招商工作,以高端大气的硬件配套优势+灵巧优惠的免租期政策,左右开弓吸引商家进场。
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五、租借价格策略建议
出租物业
面市单价
实质成交单价
装修免租期
年递加
物业管理费
装修免租优惠
政策
写字楼专区
60—65元/㎡
50—55元/㎡
3个月
第3年起年均
2元/㎡
6个月
递加5%
星级酒店
30-35
元/㎡
25—30元/㎡
4个月
第3年起每两
2元/㎡
6个月
年递加5%
负一层6000㎡
80-90
元/㎡
70—80元/㎡
3个月
第3年起年均
2元/㎡
6个月
(美食广场)
递加5%
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六、招商准备及阶级划分
1、阶段划分:招商筹备、全面招商、广告推行、完成招商。
2、招商目标:每3个月完成招商5000平方米.
2、招商方式:登门拜会招商、电话联系招商、现场接洽、媒介推行、产品公布会等;
3、目标客户:本市中小企业、区内龙头商户、特点餐饮业、星级酒店、高端休闲娱乐业等。
4、招商工作流程:
第一阶段:招商的准备工作阶段(包含物料准备,人员培训准备,办公场所准备,招商合同文书的准备)
第二阶段:招商工作的睁开阶段,此阶段将经过企业自己资源的挑选,商户的拜会,广告投放宣传逐渐锁定,目
标商户,完成原有商户及准入商户的摸底、过滤、落位工作。
第三阶段:完成准入落位商户的追踪、洽商工作。
第四阶段:完成落位商户的签约及招商场所的交付工作。
※周期性:本项目招商体量巨大,从招商工作开始到结束守旧估计需要在12个月左右。
5、广告推行渠道及策略:
针对项目的经营特点以及市场客户集体的花费特点、认知特点,建议本项目在广告推行中,综合利用报纸广告、网
络广告、户外广告、微信、上门拜会等宣传渠道,以户外广告和报纸广告为主、其他广告为辅的宣传形式,采纳“广告宣
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传+市场促销”的形式,睁开迅猛的市场宣传攻势,迅速打开市场有名度,强势占据市场。
户外广告:户外广告牌拥有形象直观、指引性强、宣传时效性长等特点,可以更好的扩大宣传影响面、加深市场对本项
目的印象、指引花费客流,建议本项目可利用户外广告牌的这些宣传特点。
报纸广告:报纸是目前是重要传媒渠道之一,建议项目采纳硬性广告为主的方式,在柳州主力媒体《南国今报》、《柳
州晚报》投放广告,招商促销政策.
相关招商资料准备:
1、招商手册、招商说明书。2、布局平面图。3、、招商流程表。5、招商文案。
※同意必定范围内的改变房屋布局,经营者依据经营的实质需要,在吻合规划技术范围的条件下,在不改变建筑主体结构的状况下,可依据自己经营项目的需要进行改动,以最大限度满足经营户的需要。
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