文档介绍：领汇·乐城2011年营销案
领汇·乐城2011年营销案
同创企划乐城项目组
2010年12月
目录
销售量
目标销售价格
目标认筹期
目标开盘期
合作方关系处理
……
PART2
项目目标
PART4
项目整体策略
PART3
营销节点安排
PART5
阶段执行细化
PART1
目前最大阻力
入市点
蓄客期
开盘点
强销期
续销期
清盘期
蓄客认筹期
开盘强销期
持续销售期
推盘策略
营销策略
价格策略
PART1 本体严重劣势点
最大阻力点
与城建中心关系问题处理未妥
各项宣传推广工作均不得顺利开展
严重影响项目正常运作。
期待2011年的转折!
劣
产品缺陷
营销障碍
1、户型较一般(80~99㎡一室占比25%)
2、精装标准不够支撑9400的预期价格
3、反建房源与可销售房源一体,购买客户可能产生抗性
4、部分有天然气部分无天然气,自身产品打架
5、高端公寓产品的特性物业服务标准未定
1、36年土地年限
2、首付最少50%
3、贷款年限最长10年(则月供很高)
4、项目放置时间过长(近1年),市场及客户信心不足
5、无任何广告(现场也无广告类宣传),市场基础弱
劣势透析1——户型
861>.72㎡一室
㎡一室
㎡一室
㎡一室
一
室
…
超大一室占比25%!
投资类市场最难消化的产品!
劣势透析2——精装标准底气不足
地面、诺贝尔墙面为高级瓷砖,石膏板吊顶
公共电梯厅及走廊
地面石材,诺贝尔墙面高级面砖到顶,天花石膏板吊顶造型配精美灯饰
首层大堂
公共
大堂
迅达品牌
电梯
每户彩色可视对讲(建议明确品牌)
安防
天燃气入户或电磁炉(符合政策规定为前提)
燃气
每户设独立水表,水管暗装
给排水
每户设独立电表,电线暗装,配名牌电箱。
供电
预留宽带网接口,配西门子高级面板
宽带网
预留有线电视接收插座,配西门子高级面板
电视
预留电话线接口,配西门子高级面板。
电话
西门子
开关、插座
配套
设施
凯伊厨柜,老板烟机、灶或电磁炉
橱柜
美国摩恩水龙头、水槽
水龙头
维可陶整套洁具(面盆、马桶(瑞士吉勃力全进口配件)、花洒、面盆柜、毛巾架、纸巾架、浴霸)
卫浴用品
厨卫
多乐士高级环保乳胶漆(厅、房)、诺贝尔墙面砖(厨卫)
墙身
大户型:诺贝尔地砖(厅)、菲林格尔实木多层复合木地板(房),小户型:菲林格尔实木多层复合木地板.
地面
多乐士高级环保乳胶漆
天花
墙面
地砖
断桥隔热铝合金中空玻璃窗
窗
实木复合门,配高级门锁
厨/厕/房门
王力防盗门
入户门
门窗
配置/品牌
产品
建议配奥珀品牌门锁
敏感部位品牌不能起到明显拉升价格的作用!
灯饰确定为欧普照明
劣势透析3——土地性质及年限是绝对硬伤
商业用地性质直接产生的不可逆转之劣势:
36年土地年限!
最低50%首付!
贷款年限最长10年!
%!
对于投资客,首先自有资金能少支出则少支出,其次所购房屋出租后最好包住月供。
而本项目需50%首付,及最长10年的贷款年限,意味着本项目的客户必须同时承担高首付及高月供!这将影响很大一批投资客的购买信心!
劣势透析4——无天然气房源
无天然气
无
天
然
气
无
天
然
气
东向房源为本项目优势房源,但无天然气势必会造成此类房源在一定程度上的价值打折;
另外,也会造成和其他有天然气的房源打架的情况!投资客户主要敏感点为价格,故可能更青睐于有天然气且价格略低的其他房源,势必对无天然气房源造成价格亦或是销售速度上的影响。
PART2 项目目标
1、房源销售任务
10~14层共177套房源;;
2、项目整体目标销售价格
整盘销售实现表面均价9787元/平米左右
实收均价9393元/平米
PART3 整体营销节点划分
备注一:以上时间安排以2011年2月底与城建中心关系处理妥当为重要节点;
备注二:以上销售任务以总销售房源(共177套)为基数!
时间
公寓销售节奏
10月10日认筹
持销期1
2011年
开盘强销
清盘期
持销期2
阶段
销售
任务
40%(约70套)
开盘实现销售额约4千万
65%
(约115套)
85%
(约142套)
95%
(约168套)
确保网签系统正常;执行老带新
加强活动营销及关系营销
障碍排除后
高强度推广
工作
配合
清盘优惠销售
加强活动