文档介绍：2011年商丘中州路项目定位报告2
联盟新城
项目名称
3
个案分析
项目基本参数
物业名称
联盟新城
占地面积
633>.23亩
总建面积
容积率
绿化率
%
均价
洋房:5000
别墅:7000
所在区域
神火大道板块
物业形态
联排别墅、洋房
楼盘地址
神火大道南段
个案分析
项目规划
个案分析
一期
一期
二期
%的绿化率,商丘首个1:1停车位配比。新中式联排别墅,5层电梯洋房设计。
二期采用世界经典欧式风情建筑,120-340平米五层景观电梯洋房8栋,别墅3栋。
项目配套
周边配套
10万平方米的森林碧湖景观等都在商丘独一无二。
周边配套齐全,华联超市、京港超市,意买购物中心,阳光超市,;附近有建行、中行等;邻近北海门诊,离商丘市第一人民医院只有5分钟路程,医疗便捷;建业小哈佛幼儿园,职业技术学院、实验小学分校、良浩高中、市十一中等名校环围,书香世家,文儒飘香;项目紧邻睢阳区政府新址,仅1公里路程,靠近睢阳区检查院、新城办事处、睢阳区国税局、地税局、交通局、司法局、人武部、供电局、运输公司、电信、联通、移动公司等,办理事宜快捷方便。
个案分析
小区配套
户型解读
,采光通风良好,120-340平米景观电梯洋房,户户通透,大阳台设计,主卧、客厅空间宽敞,彰显豪宅气度。
个案分析
由于建业在商丘近7年的开发品牌,铸就了建业联盟新城一期一日清盘。二期白夜北欧众望面世。二期白夜北欧采用世界经典欧式风情建筑,120-340平米五层景观电梯洋房,开盘当日即接近清盘,是商丘房地产行业的翘楚楼盘。
个案分析
联盟新城个案总结与启示
商丘房地产市场总结
商丘房地产市场总结
商丘在售项目统计
67%
18%
15%
神火大道板块房地产项目数量最多的一个区域占到总比例的67%。
商丘房地产市场总结
商丘市各区域在售项目规模统计
商丘房地产项目普遍较小,十万以下占40%,十万到三十万占45%,目前规模较大的项目主要集中在神火大道板块,新开项目大规模的比例逐步变大。
商丘房地产市场总结
各板块项目建筑类型分析
全市项目以多层加小高层占绝对主力,各类型较平均的是神火大道板块,而城西板块和经济开发区板则以多层和小高层为主。
商丘房地产市场总结
商丘各板块客户群体特征
目前商丘市场上的中高端客户群体主要以35岁左右的从政、从商的人员。他们所关注的是项目的区位、社区的品质、优美的景观、身份的体现。
神火大道板块为目前商丘市房地产市场的主流购买区域。高端客户由于承受力高,一般会考虑选择这个区域进行置业。
经济实力一般的中低端工薪阶层客户流动性较小,地缘性强,如老城区板块的道北居民,一般置业都会选择在本区域内购置房屋,例如城西梁园区政府周边。
商丘房地产市场总结
商丘房地产市场总结
1、神火大道板块竞争最为激烈,该区域内中高档住宅项目林立,已自发形成一个中高档生活片区,市场上的中高端客户普遍关注神火大道板块进行置业;其次就是商丘经济开发区和城西板块,由于配套设施尚不完善,目前这两区域的竞争力相对较薄弱,但发展潜力可观。
2、神火大道土地以较为紧缺,神火大道以东、南京路以南区域土地潜在供应量较大,未来周边市场将会继续扩张,并有可能引领整个商丘房地产发展的方向。
3、商丘项目户型以三房占绝对主力,面积在110-145㎡之间,神火大道南端及经济开发区个别高档项目户型较其他区域面积较大。
商丘房地产市场总结
商丘房地产市场预测
商丘房地产市场预测
人口增长预测法
已知条件:
2008年末商丘市市区人口92万,住房面积约为2300万平方米,人均住房面积25平方米。
2020年市区规划人口为150万人,。
。
商丘房地产市场预测
未来五年增量:
现有人口新增住房面积需求:92万×(-25)㎡=㎡
增量人口新增住房面积需求:×5 ×㎡=㎡
则未来五年住房新增需求:+=㎡,平均每年为 948÷5 ≈208万㎡
同时,未来5年商品房新增需求:㎡,平均每年208万㎡。此推算法未含投机需求,可视为未来五年商丘市商品住宅市场的刚性总需求。
成交总量增长趋势推导法
㎡,㎡,㎡。㎡。按