文档介绍：安徽池州太平鸟池州项目策划方案
太平鸟地产品牌巨献
--太平鸟池州项目策划方案
前言:
非常荣幸能够参加此次项目提报,我们在对区域竞争市场做出详细市场调研和对于项目进行初步经济测算推导出项目的产品定位,为项目后期销售做出明晰的判断。
第一部分市场研究
池州市地处安徽省西南部,长江下游南岸。北临浩荡长江,南接雄奇黄山,是安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分。2000年6月撤地设市,辖贵池区、东至县、石台线、青阳县、九华山风景区及省级池州经济技术开发区,总面积8272平方公里,总人口157万,总户数51万户。贵池区下辖4个街道、13个镇、8个乡,国土面积2432平方公里,总人口643>.4万,。
池州概况
社会消费指标
会整体消费力强劲,消费需求快速增长,新一轮消费升级特征明显。社会消费品零售总额增长,以私用汽车、住房为代表的消费热点持续上升。
→机会:强劲的消费力为房地产投资、消费提供有力支撑
→机会:私家车消费兴起,旅游休闲文化的兴旺,池州居民的消费观念升级,是郊区大盘投资开发的有利因素之一。
固定资产投资状况
固定资产投资持续增长,其中基本建设投资力度强劲,其增长率连续三年均高于房地产开发投资和GDP增长速度
房地产开发投资/GDP近三年在10%左右,趋势平稳;在宏观调控下,房地产开发投资只是略有波动,显示池州市房地产市场相对的成熟、健康、稳定。
提示1:2010年前是池州进行城市建设和改造的关键期,轨道交通、快速路建设使城市功能不断完善、城市面貌发生巨大变化
规划战略
池州市城市总体规划将主城区、青阳副、九华山风景区纳入城市规划区,形成
“一主一副一区”的组团式城市空间形态,城市规划区面积1864平方公里,近期至2010年城市人口达50万,城市建设用地达50万平方公里。城市主城区空间布局为“四个用地组团、五大功能板块”,形成“一城五区、滨江环湖”的空间形态,主城区面积扩大到30平方公里,人口达到30万人左右。
池州商品房市场分析——市场规模(主城区)
从房地产业务总成交量来看,2006年房地产总成交额为 189, 万元,总成交面积为 ,,其中住宅243265平方米,共2234套。
2007年1-10月总成交额为 220, 万元,总成交面积为 ,,。从历年推盘数量来看,从2004年4月池州到2007年11月1日,池州住宅商品房共推出房源8559套,另外拆迁安置房1777套。
池州商品房市场分析——由供不应求趋向平稳
池州房地产04~07年推盘四年累计(2004-2007)总建筑面积(包含商业)1238635平方,住宅套数8559套。
从住宅销售量来看,2006年池州主城区住宅商品房销售达到243265平方米,共2234套。截至到目前2007年新开盘的3105套住宅中,已经完成销售2717套,其中10月份预售项目住宅171套,,拆迁还房35套,。虽然截至到2007年11月,住宅推出量已经比2006年多推出1400套,但仍然处于供不应求的状态。
但是,随着08年碧桂园项目的面世,池州房地产供应量大增,市场供需趋向平稳。
池州商品房市场分析——住宅价格走势
,,价格呈现出稳步上升的走势。
新建住宅方面,2003年池州城区的新建住房不过1000元/平方米,2005年底,大部分楼盘都已突破2000元/平方米,到2007年10月,在预售的南馨园22#楼、河滨花园17~20#楼两个项目,均价已经达到3026元/平方米。到2008年3月市场价格基本维持在这个区间。
二手房方面,成交最为活跃的是汇景花园、和泰星城,报价均在3000以上,汇景花园则达到3500。
池州商品房市场分析——池州房地产发展趋势
随着经济快速发展,人们对住房的要求越来越高,已由单纯的居住需求向居住环境、品位等方面转变,使得一些配套设施较好的小区销售甚至出现了供不应求的现象。
池州城市人口比例仍然较低,随着城市化的进展,基础建设逐步完善,交通条件继续得到改善,作为中心城市的副射作用越来越明显,房地产业发展潜力很大。
房地产开发规模不断扩大,开发范围也不断扩大,开发水平也不断提高。但由于城市框架才初具规模,各新区(站前区、开发区)配套设施尚未到位,因此发展很不平衡,购房者驱向少数楼盘,不同区位开发项目价格差距很大。