文档介绍：房地产开发项目可行性研究管理办法
房地产开发项目可行性研究管理办法
为适应公司发展需要,实现房地产开发项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发监视的综合效益,特制定本办法。
1 开发项目可行性研究的任务
可行性研究就是在工程项目投资决策前,对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究;对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证;对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上,综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见,为领导决策提供可靠的、科学的依据。
2 可行性研究的步骤
23>.1 筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想,组建研究小组,制定研究计划和工作大纲等。
调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查,为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上,建立若干可供选择的方案,进行反复比较和论证,会同相关部门采用技术经济分析的方法,评选出合理方案。
财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案,在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。
编写报告书。经上述分析与评价,即可编写详细的可行性研究报告,推荐一个以上的可行方案和实施计划,提出结论性意见、措施和建议,供领导决策。
3 可行性研究的内容
由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同,其可行性研究的内容也不尽相同,各有侧重。主要应包括以下几方面:
项目概况。主要包括:
项目名称;
项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道,项目周围主要建筑物等;
项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性;
项目的性质及主要特点。
开发项目用地的现状调查及动迁安置
土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。
人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数,需动迁的人口数、户数等。
调查开发项目用地范围内建筑物的种类,各种建筑物的数量及面积,需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。
各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。
其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容,包括水井、人防工程、各种管线等;地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。
如需要进行拆迁的,要制定动迁计划,确定安置方案。
市场分析和建设规模的确定
市场供给现状分析及预测。
市场需求现状分析及预测。
市场交易的数量与价格。
服务对象分析、制定租售计划。
拟建项目建设规模的确定。
规划设计方案选择
市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向,大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。
项目构成及平面布置。
建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。
资源供给
建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。
项目施工的组织计划。
项目施工期间的动力、水等供应。
项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。
项目开发组织机构和管理费用研究
开发项目的管理体制、机构设置。
管理人员的配备方案。
人员培训计划、年管理费用估算。
开发建设计划
前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。
工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间,进度安排,市政工程的配套建