文档介绍：『项目整合营销推广执行方案』
2010-04-09
碧水名郡(许昌)
一、营销目标
二、推盘策略
三、营销执行
四、价格策略
五、推广执行
六、平面执行
内容提要:
一、营销总目标
营销周期:16个月(2010年5月——2011年9月)
销售目标:750套(98%)
销售面积:(98%)
总销售额:
整体实现均价:3000元/平米
月均销售套数:46套
项目开发节奏
二、推盘策略
一期
一期
二期
二期
多层
小高
高层
一期
120套
170套
72套
二期
72套
116套
216套
全盘推售组合
8#
7#
6#
5#
3#
10#
13#
9#
19#
18#
17#
12#
11#
16#
15#
二、推盘策略
整体推盘策略为“平开高走”,总共分四批推售:
一批推出3、5、6、7、8楼栋;二批推出12、13楼栋;
三批推出15、16、17、18、19楼栋;四批推出9、10、11楼栋
全盘推售组合
二、推盘策略
市场竞争项目比较:物华新景苑项目整体房源800套,一批推售252套;时代皇庭项目整体40万平米,一批推售6栋楼,约500套。
多层
小高层
高层
合计
一批
72套
170套
/
242套
二批
48套
/
72套
120套
三批
72套
116套
/
188套
四批
/
/
216套
216套
全部房源共计:766套
首批以多层和小高层组合迅速占领市场,引发市场关注与焦点;
二批推出中心景观的楼王产品,实现价值跃升;
三批推出相对工期较快的多层和小高层产品,维持市场热度;
四批推出最后的中心高层,完美收官项目。
新项目入市,首批开盘至关重要:
1、首次开盘需取得良好效果,实现开盘立势,快速形成热度;
2、首批推售产品必须有亮点户型,能够代表本案的高档品质;
3、首批推售产品主力户型为市场畅销型;
根据以上情况,结合精工地产操盘经验,计划首批以“多层+小高层”的产品组合,实现项目的开盘立势,为项目后期营销奠定良好基础。
首批房源明晰
二、推盘策略
3#
5#
6#
7#
8#
合计
两房
20套
/
11套
12套
24套
67
三房
40套
44套
55套
24套
12套
175
营销操作核心
三、营销执行
大量现金流+少量溢价
总营销战略:
稳健价格
价值挖掘
包装策略
推广策略
持续供货(工程)
二期工程倒推
清晰营销节奏
营销实现
充分客户渠道
优势产品
强力现场
16个月营销周期
+非超级大盘
战略环节
战术执行
营销节点计划
三、营销执行
2011年1月
10月
4月15日
售楼部进场
5月1日
房展会全面展示
5月22日
一期首批房源认筹
6月底
一期首批房源开盘
9月初
一期二批房源认筹
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月上旬
一期二批房源开盘

2011年1月
二期首批房源开盘
12月中上旬
二期一批房源认筹
3月中上旬
二期剩余房源认筹
4月中旬
二期剩余房源开盘
5月下旬
所有未售及保留房源认筹
7月初
保留房源开盘
清盘期,销售率
达到98%
2010年5月至2011年9月,共计销售周期16个月,销售率98%;扣除2010春节2个月,实际周期仅14个月
非超级大盘月均46套,自然销售难以完成,欲实现客户积累和有效转化,保持持续热度与来访,依赖节点营销
项目销售目标
三、营销执行
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2011年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
开盘目标:
套数:130套
开盘目标:
套数:130套
开盘目标:
套数:130套
开盘目标:
套数:150套
清盘销售
套数:60套
清盘期
5月目标:
认筹期
7月目标:
套数:150套
签约4600万
8月目标:
套数:15套
签约500万
9月:
认筹期
10月目标:
套数:150套
签约4700万
11月目标:
套数:10套
签约350万
12月:
认筹期
3月:
认筹期
4月目标:
套数:180套
签约5600万
5月:
认筹期
7月目标:
套数:80套
签约2500万
8月目标:
套数:20套
签约600万
销
售
率
达
98%
销售周期15个月