文档介绍：恒大金碧天下2011年6月监测报告
兊而瑞(中国)信息技术有限公司
2011年07月
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武汉整体市场
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Ⅰ调控累积效应渐显,行业面临更复杂的市场与融资环境
宏观政策
上半年房地产调控主要以“保供应、控需求”为主要稳定市场手段
多轮调控累积效应逐渐显现,目前房地产市场面临更复杂的市场与融资环境;
货币紧缩政策致企业资金链趋紧,若同时供应加大将使房价下行压力加大;
全国范围银行及信托贷款门槛要求提高,价格范围监控范围扩大至三四线城市
;
政策——是否加强取决于三、四季度基本面是否调整,市场——三季度看销量
,四季度看政策
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宏观政策市政规划市场热点市场分析新盘营销项目解析
上半年房地产调控主要以“保供应、控需求”为主要稳定市场手段
“限价”公布房价控制目标、
地方政府贯彻执行调控政策,
否则问责约谈
供给问责需求
促供给:“一房
压需求:二套六成,
一价”等规范开
规范信贷三套停购、限购、加
发交易行为
息、限贷
压需求:二手房营业
促供给:增加中小供给税收税优惠取消,推广房
套型和保障房产税
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多轮调控累积效应正逐渐显现,目前房地产市场面临更复杂的市场不融资环境
住宅需求变化信贷环境变化房价上涨速度变化盈利机会变化
“房产税试点+限购”抑存款准备金率每月上调,资抑制房价的过快上涨是管理限购、加息等调控政策对房
地产企业的盈利空间压缩;
制了投资性需求; 金使用成本提高是大势所趋, 通胀预期、减缓贫富差距扩大
目前6%以上,还会进一步提升; 的重要方面,政府控制投资性
严厉的政策,信贷紧缩,资需求的政策将是长期性政策; 今后企业在竞争中的风险加
本成本的上升,以及5年内建加息使利差扩大,热钱流入大,优胜劣汰加速:地产行业
并购、退出、转型等等案例将
设3600 万套保障房,使市场更多,人民币升值压力增大。依靠房价、地价快速上涨的
预期发生了变化; 逐步增多,更多企业愿意参与
因此,加息还会继续,但人民盈利模式难以持续。限价房等保障性住房的行业。
币升值压力会制约加息的频率
过度超前性需求也将趋于理和幅度;
性,以“住”为核心,企业创
新需要着力提高住宅使用的附企业未来将更多考虑直接融
加值。资、股权融资。
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产业政策预期收紧,预示行业盈利模式的转型
房地产市场周期循环资金紧张政策放松
销售下降销售回暖
土地流拍低价拿地
开工减少房价回调供应下跌
供应上升供过于求
房
价企业盈利模式的变化最显
下
房价疯长跌
房价著特征就是降低杠杆使得
囤地模式越来越不具备吸
政策收紧资金宽松引力,而持续融资和持续
地王频出房价回稳快速拿地开发能力将变得十分重要。
供应上升加快开工
供应回升供应下降
供不应求供应探底
事件直接影响中间结果最终结果
提高土地出让金首付款比例提升拿地的自由资金要求
预收款监管降低企业对预收款运用的灵活性
提高按揭贷款首付要求降低企业可以取得的银行信贷支持
去杠杆
开发贷款要求四证齐全降低企业可以取得的银行信贷支持
土地增值税超率累进征收房价上涨后的大量收益被国家收回
改变行业的盈利模式
房产税改革房价上涨的收益被国家收回的风险消弱房价上涨对企业和
个人转让环节严格监管防范阴房价上涨的收益被国家收回的风险投资者的吸引力
阳合同
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货币紧缩政策致企业资金链趋紧,若同时供应加大将使房价下行压力加大
•房地产是一种资产,也受到货币政策周期的左右,中国从2010年以来已12次上调存准,4次加息,未来还将有上调空间。
•从中长期看货币政策对于房地产需求的影响是相当敏感的。随着货币政策的逐步收紧,需求将受到一定程度的压制。
•控制房价的行业调控政策与控制通胀互为表里。房价推动通胀,治理通胀的资金面紧缩等政策有利于促进房价调整,房价调整有利于通
胀预期下降。
通胀压力
货币紧缩