文档介绍：湖北黄梅天鹅湖项目策划方案
黄梅天鹅湖项目策划方案
武汉广信诚房地产有限公司
2008
年
8
月
前言
武汉广信诚房地产代理有限公司
2008
年
8
月
1
日
非常
感谢湖北凤山投资开发有限公司各位
高层领导能在百忙当中翻阅此案,我司已
将天鹅湖项目
的整体策略思路及操作融入此案,因
此
本
案
内容较为广泛及操作性较强,所以在阅读过程中会比较繁
复。因
此,我司专诚准备了演示案,待贵司高层领导翻阅此案
后,我
司随时将此案重点以演示方式具体阐述。
因我司介入项目的时间有限,部分基本数据有可能存在较少偏差,但对策略执行方向并无影响,其中如有不妥之处或妄言之词敬请斧正并一笑置之!
目录
第一部分:市场分析
……………………………………………………04
第二部分:定位
…………………………………………………………46
第三部分:规划建议
……………………………………………………62
第四部分:营销实施
……………………………………………………75
第五部分:广信诚全程策划与服务介绍
………………………………115
第一部分市场分析
第一部分的思路与结构:
1
通过对全国宏观住宅市场与别墅市场的对比分析,从宏观的角度对未来的别墅市场作出判断。
2
通过对黄梅现有别墅产品,分析黄梅别墅发展所处的现状及发展阶段。
3
以别墅发展的不同阶段为标准。通过对黄梅城市发展、经济实力及消费者购买实力等方面,分析黄梅别墅产品的发展潜力。以得出项目的定位。
通过与贵司的初步沟通,天鹅湖项目将以别墅产品为主导方向,因此,在下文的思路结构中,我们将从别墅市场的方向入手,主要思路如下:
1
通过对全国宏观住宅市场与别墅市场的对比分析,从宏观的角度对未来的别墅市场作出判断。
国内宏观经济数据
数据:
通过以上数据可以看到,
2007
年国内生产总值达
246619
亿元稳快速发展,连续五年增速达到或超过
10%
。
数据:
持续走高的
CPI
自
2008
年
2
月份以来开始有所回落,
2008
年
5
月份
CPI
已从
2
月份最高点
落至
。尽管有所回落,但总体看来仍然是处于高位运行。
分析:
受国际经济形势不明朗、国内通涨压力的双重影响,今年上半年全国经济指数虽然有所回落,但在宏观调控的作用下,
CPI
居民物价指数也有所下降,
可见,总体经济仍然平稳发展。
一、全国普通住宅市场与别墅市场对比分析
紧缩货币政策
全年
10
次上调存款准备金率,冻结资金
万亿元
银行全年
6
次加息,
一年贷款利率增至
%
全年发行国债
亿元,比
2006
年增加
亿元
2008
年
1
月,贷款增加
8036
亿,超计划
20%
;
CPI
增幅约达
7%
在中央财政多项紧缩的政策下,
经济过热的势头仍未减缓,
预计
2008
年会继续加强货币紧缩政策
2007
年政策
政策实施效果
未来预计
2007-2008
影响中国地产经济重大调控政策
政策结论:
2007
年“紧缩货币政策”为稳定快速增长的经济提供政策支持,然而从
2008
年
7
月的数据显示,全国贷款数额仍继续上涨,居民
CPI
指数虽然有所回落,但仍处于高位,
2008
年
1
月及
3
月连续
2
次上调存款准备金率,可以预计
,
2008
年国内经济政策仍然以紧缩货币政策为主要方向,调控力度将持续维持在较高水平,贷款难度将继续加大。
2007-2008
影响中国房地产市场重大调控政策
第二套住房政策
借款人
家庭为单位
认定房贷次数(借款人、配偶及未成年子女)
已利用贷款购买住房、
又申请第二套住房的,
贷款最低
首付比例不得低于
40%
,
继续申请多套住房的,
贷款首付比例继续提高
第二套住房贷款利率不得低于人民银行同期基准利率的
在房价以及利息不断提高情况下,北京、深圳、广州、上海都出现
价高量降
局面,全国房地产回归理性
在高房价及高利息的情况下,投资购房行为急聚减少,家庭购房压力持续加大
重大细则
政策实施效果
未来预计
分析:
国家出台的“第二套住房”政策在今年发挥了作用,全国各城市特别是沿海城市,普通住宅出现了较大幅度的价格及销售下降,
房地产进入了真正的寒冬
。
由于调控政策的效果在今年才正式体现,相信不会在