文档介绍：
板块格局。
竞争聚焦。
需求细分。
住宅研究路径:【竞争突围】
东大街沿线随政府规划形成多个城市级核心商圈,功能定位明确,客群吸附力强,但现均处于发展起步期,对外延板块推动乏力。
A.
轴线关系
东大街
攀成钢
东客站
三圣乡-东村
大面
龙泉老城
2环
3环
绕城
定位
金融商务区
高端商务休闲区
交通枢纽
创意&旅游产业区
居住新区规划
产城一体
商圈等级
城市核心
城市核心
城市级
区域级
区域级
区域级
商业发展阶段
成熟期
起步期
起步期
起步期
起步期
成熟期
商业成熟运营时间
——
2017-2018年
2017-2020年
2020年后
——
——
2环-绕城内版块,均为发展起步期,城市发展较缓,目前对外延板块推动乏力。
大面板块
攀成钢
东方新城
沙河堡
龙泉
驿都大道
成龙大道
东大街
地铁2号线
:
刚需集中,少量低密改善
客群:新成都人工作关联
东大街沿线,居住区不断外移,随着其商圈发展属性差异,住宅产品&价格&客群属性差异较大,层级明显。
A.
轴线关系
2-:
高端居住区,圈层属性明显
客群:城东本地/省外一线城市返乡人群
-:
品质刚需集中,城市属性较强
客群:城东本地人/新成都人
三圣乡-东村
80-100两房
120-140三房
75-90平两房三房
65-90平两房三房
12000
8000-8500
5500-6000
-
川师
各版块主力走量产品&价格图(仅含高层数据)
驿都大道
地铁2号线
三大主流板块,各自形成定位分区,其中大面板块依托“地铁+配套规划”,对城市挤压刚需吸附性较强。
绕城高速
B.
板块格局
大面板块
三圣乡
龙泉新城
三圣乡---资源改善,挤压刚需
强势环境资源,旅游产业带动,周边生活类配套较缺失
成都东村
成都东村---品质型刚需
文化创意产业综合功能区及中高端生活配套规划
龙泉新城---产城一体
依托成熟老城区与经济开发区,形成产业孵化与老城一体;
大面---城市再度挤压型刚需
新区规划,地铁带动
,版块热度高,价值处于上升阶段
大面版块-世贸中心
成都东村-绿地468
C.
走量产品
走量总价/面积&套型
极致环境
高城市附加
地铁/新城
产业依附
三圣乡
成都东村
大面板块
龙泉新城
50-60
套二
33-39万
60-70
70-80
套二
48-51万
套二
58-63万
套三单
45-50万
80-90
套三单
60-65万
套三单
75-80万
套三双
51-55万
套三单
50-60万
90-100
套三双
68万
套三双
67-74万
100-110
套三双
90-95万
洋房三单
72-80万
110-120
套四
70-80万
120-130
套四
75万
洋房三双
98-105万
洋房三双
96-115万
130-140
140以上
套四
150万起
洋房四双
116-120万
[挤压刚需]
80-90平套三单
90-100平套三双
[再度挤压刚需]
70-80平套三单
80-90平套三双
[产城一体刚需]
80-90平套三单
90-100平套三双
主流板块以高层为主,挤压刚需(首置/首改)特征明显,70-100平产品为主力走量产品,大面产品面积控制更极致化。
D.
价格梯度
在城市主流需求下,大面板块属于价格洼地,但目前价格挤压优势不较弱,价格上升空间受限。
极致环境
高城市附加
地铁/新城
产业依附
三圣乡
成都东村
大面板块
龙泉新城
48-68万
58-95万
35-60万
50-75万
5000
6000
7000
8000
9000
数据仅含高层量价对比
元/平米
5500-6200
7400-7600
8000-8500
6100-7200
走量项目
85套/月
走量项目
50套/月
走量项目
75套/月
走量项目
45套/月
E.
客群特征
仅含高层的客户数据
统计
客群来源
身份特征
置业目的
关注点
三圣乡
极致环境,配套缺失
成都工作关联:二级城市=8:2
20-34岁上班族,少量二级城市客户
婚房或过度居住
地段》价格》配套
成都东村
高城市附加
成都工作关联:二级城市=8:2
20-35岁上班族,少量二级城