文档介绍：上海星光厂商业地产改造项目规划及定位建议
星光厂改造项目
规划及定位建议
第一部分项目背景分析
第二部分市场分析及定位研究
第三部分产品概念及规划建议
第四部分成本估算与收益分析
目录
市场分析及定位
项目背景
商业市场分析
办公市场分析
酒店/公寓市场分析
商业市场定位
办公市场定位
酒店/公寓市场定位
产品概念及规划建议
报告框架
成本估算与收益分析
第一部分项目背景
13>.2项目四至及现状

五角场
功能区
金桥
功能区
张江
功能区
陆家嘴
功能区
保税区
功能区
崇明三岛
未来辐射区
直接辐射区
直接竞争区
成熟商业区
沪崇苏隧道

浦东高桥镇紧邻外高桥保税区和外高桥港区,口岸地位明确,
地块位于外环线以内,与中心城区直线交通距离不远,
近沪崇苏大通道起点(连接上海与崇明、江苏、山东的枢纽),
隔黄浦江与五角场城市副中心相望(翔殷路隧道连接),是凌桥与市区交通连接的枢纽,
浦东大道、杨高路、张杨路三条主干道到达陆家嘴中心地带,
紧临轨道交通六号线,是连接市中心的“生命线”,
规划中的十号线与六号线在港城路实现换乘,
下一个五年规划中,港城路站将作为上海市区联通崇明岛的轨道交通起点站,枢纽地位将被凸显。

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高桥镇人口类型分布图
8%
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消费群体研究
高桥镇居民构成以动迁户为主,占整体人口比例的97%,且从年龄结构上来看人口老龄化趋势明显。

本案
北
南
东
西
高桥城区;港城路
世纪联华
高桥中学;外高桥保税区
高桥老宅
M6
外高桥保税区北站
M10
港城路站
优势
劣势
机会
威胁
,临近高桥镇公交枢纽站,交通便捷。
,人口数目众多。
,地段较偏。
,消费档次较低。
,对项目整体外立面档次有一定影响。
。
,
大型娱乐餐饮主题性商场看好。
,将导入10万多人口
,整个高桥镇消费人口将达到30万。

位于民居旁,人流主要导入位置,商业价值高。
适合的物业类型
商业
办公
酒店/服务式公寓
项目地块适应性分析

1、项目位于浦东新区东北角,是否可以辐射项目以北(崇明三岛)?
2、未来交通条件良好,是否可以辐射全市消费人口?
两大核心问题
未来5年,150万人口向外转移,上海外围新的机会
1966城镇体系:一个中心城,9个新城,60个左右新市镇,600个左右中心村
按照中心城950万人的人口规划与1100多万的现有人口,中心城区在未来5年内至少需要向外高桥地区迁出150万人;
外高桥新市镇处于上海卫星城镇建设的第三阵营,未来人口将增加至16万人;
外高桥新市镇的人口导入为商业发展带来机会,而且商业发展的动态过程应与人口导入的进程相匹配。
人口因素

产业因素
崇明新城的建设对于本项目形成竞争:本项目对于长兴岛及横沙岛的辐射力较强
产业定位:休闲型旅游度假和户外运动产业/生态型现代农业/自然型现代办公服务业/清洁型工业,其中离项目最近的长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地,成为上海近期重点培育的六大产业基地之一
崇明(包括崇明/长兴/横沙三岛)
城市副中心区域,54万平米的大量商业
五角场
依托高科技园区,已有一定体量的办公/商业
张江功能区
有自身的配套,且更接近中心区,其产业需求难于被分流
支柱产业:电子信息业/现代家电/汽车整车及零部件/生物医药,且已有一定体量的大型商业供应
金桥加工区
面临临港新城大小洋山港的竞争,未来可能不具备明显的竞争优势
支柱产业:现代物流产业/IT产业/国际贸易业,园区内有一定的办公,周边商业缺乏
外高桥保税区/港区
评价
区域产业及配套
功能区
本案未来增长点在于:
来自外高桥的物资/贸易/IT产业
来自长兴岛的现代船舶/港口机械制造业
来自横沙/崇明岛的生态/旅游等产业

小结
本案的区位及高桥地区的定位决定了发展基础商业的可行性,
吸引目的性消费对与本案的发展具有必要性及可能性,
通过集中度高的商业规划能为本案的公寓及