文档介绍：2011年8月中山五路商业地产项目市场定位与商业规划
中山市英联置业投资有限公司
中山五路商业地产项目
市场定位与商业规划
初步策略沟通
二零一一年八月
前言
本方案为初步沟通方案。
本方案通过实地调研和数据统计,对中山市商业地产市场和项目地块环境进行简要分析,旨在明确本项目的突破方向。
本方案在提出问题、分析问题和解决问题的过程中,初步探讨项目的可行性及可操作性。
目录
中山市商业地产基本状况简论
项目区域商业环境分析
项目市场定位
项目商业规划
项目招商策略
商业地产基本状况
中山市
中山市商业地产基本情况
近几年,中山商业市场有较大的发展,但是相比住宅而言,成交量、成交均价的增长速度均显得落后。城区商业供应水平非常低,无大型综合型商用物业推出市场。
今后几年,中山将有较大体量的商业项目出来,所谓的“城市综合体”项目不会低于8个。集中面市的结果,就是造成过量。
市政府大力支持和推动凤鸣、益华、富华、大信等特色商圈,其中益华、大信都在酝酿新一轮的成长扩张。
相关部门数据显示,2011年3月,中山全市商业地产的成交达到250宗,到了4月份降至229宗,而到了5月份则是飙高至367宗。且这三组数据相比去年同期都有较大幅度提高。升温态势明显。
近半年来,中山城区商业物业成交主要集中在西区,从全市来看,商业地产项目的特点就是多而散,且大多不成规模。
中山商业基本格局
怡华
商圈
步行街
商圈
大信
商圈
华润万家
假日广场
吉之岛
富业广场
本案
*
中山主要商业基本情况对比
项目名称
商业建筑面积(平方米)
定位
档次
停车位
(个)
平均租金
(元/天/平方米)
空置率*
业态构成
大信新都汇
110,000
Shopping Mall
中高
1,000
63>.5-18(商场首层)
2-5(步行街)
营业额的22-30%(百货)
0%
百货+超市+专业店+大型餐饮
孙文西步行街
43,000
旅游步行街
中低
0
4-7
0%
服装+餐饮
逢源步行街
52,000
步行街
中
450
2-11
20%
服装+餐饮
中山百货
5,000
传统百货
中
40
15%-20%(含管理费)
30%
百货
中恳百货
12,000
传统百货
中
500
6-10
10%
百货
吉之岛
20,000
超市
中高
100*
-
50%
超市+餐饮
假日广场
28,000
Shopping Mall
中高
600*
6-12(商场首层)
3-(步行街)
营业额的22-25%(百货)
0%
购物中心+超市+大型餐饮
好又多超市
5,000*
社区配套商业
-
20
-
0%
超市+餐饮
益华百货
50,000
百货
中高
1,600
8-12(商场首层)
营业额的20-30%(百货)
30%
百货+超市+专业店
南下新码头
22,000
一站式文化娱乐城
中
200
2-(商场首层)
5%
正在招商
万佳超市
33,000
社区配套商业
-
500*
营业额提点
25%
超市+餐饮
*
商圈
开业时间
规模
经营状况
未来发展前景
益华商圈
1995年 5月
大信新都汇
2004年 4月
孙文西步行街
1998年开街
假日广场
2004年 8月
东区华润万家
2001年 9月
富业广场
2009年 9月
吉之岛
2003年 7月
中山主要商业总体情况对比
中山市商业地产总体特征
市级商圈内,孙文路、中山路和博爱路之间,中山三条东西走向主干道上,依靠便利的公交系统辐射全市。
商品种类齐全,品牌集中,主要包括有化妆品、服装、体育用品、家用电器、餐饮、娱乐等商业类别。
百货、购物中心和大卖场多由开发商租赁给商业经营公司,由该经营公司对商业进行分租,并实行统一管理;或由开发商自己持有,由商业经营管理公司以输出管理的方式对商业进行管理,收取管理费用。
商业街多采用租售并举的经营模式,由开发商组成商业经营管理公司统一管理;
分布
商品种类
经营模式
百货、购物中心,以及包括大型综合超市、建材家居超市在内的大卖场。
商业形态
业态构成
写字楼底商的经营内容以服务写字楼人群为目的,多集中在餐饮、咖啡、金融、休闲、便利超市等经营业态;
居住类物业的底商通常会集中小型超市、美容美发、洗衣店、面馆等服务以及各类专卖店等丰富的商业业态;
大多数的商业购买者为投资客,预计可达到60-70%左右的比例;
自用购买者