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【】
推廣提案
目錄:
一、2005年遂寧房地產市場分析二、遂寧商業物業分析三、項目理解及定位四、建築部分產品建議及定位五、推廣策略研究
5-1、推廣模式及時間安排5-2、推廣主題研究及確認六、各推廣階段的工作細化6-1、導入/預熱期
6-2、升溫期
6-3、引爆,開盤,6-4、持銷期
七、銷售策略及安排八、建立完善的物业管理九、招商
第一章:2005年遂寧房地產市場分析
宏观调空、土地拍卖、银行紧缩、市场竞争加剧将成为2005年遂宁房地产市场“行动准则”。
遂宁房地产市场新动向:
1、遂宁房地产市场郊区化,中心近郊激烈碰撞,
随着土地成本的上涨,产品造价的提高,市场的大量需求使得城北、河东、工业园区等地段的房地产市场有突破性的发展前景。虽然有较大的开发空间但是并存激烈的市场竞争。因此“郊区市场”将成为遂宁房地产的一支主力军团,登上遂宁房地产市场的舞台。2、楼盘“个性化”
2004年新楼盘无论产品还是市场定位上皆少了对“老盘”的传承,多了几分创新多了几分个性。
3、市场竞争白热化
租个门面摆张桌子就可以把房子卖完的时代已经过去,单梯楼将被花园小区所替代,小规模变成大规模,要在市场,客户,挑剔的眼光中生存。将出现春秋雄风,战国群雄的局面。4、产品规模化,品牌化。
品牌=品质+广告。
以市场为导向,在矛盾中生存。现在的市场可以说是一个比规模,看品牌的市场,只有从规模上、品牌上强强出手,铸造一流的产品打动消费者。让市场了解企业、了解你的产品。5、房地产“市场营销”比重的上升
专业的眼光看问题是取胜的关键,从产品的构思到生产产品再到产
品的销售。每一个环节都离不开营销,无论是小楼盘还是大楼盘要想从市场中脱颖而出,真正做到价值最大化,比如2004年所面市的每一个楼盘或多或少都在市场上露露面做一做宣传。可见市场营销所占比例不断的上升。
6、市场对服务的需求,物业管理的提升,从过去的没有物业管理到简单的管理到现在的专业物业管理公司,从基本安全到全新呵护,优质的物业管理将成为2005年消费者选择物业的一个关键因素。
7、商品房开发走向“集约经营”,产品呈现“精品化”
随着住房消费主体的改变,开发商的理性化程度大为提高,房地产开发由过去的粗放经营向集约经营转变,以往大行其道的单体开发逐渐被小区建设取代。为满足城镇居民对住房由过去只追求“居者有其屋”的简单需求转变为当前更加注重质量、环境、智能的“居者优其屋”的更高层次的需求,开发商们普遍增强了精品意识,精品小区无一不是从“以人为本”、“人与自然”的角度出发,充满了对居住者全方位的关怀,同时,也代表了遂宁房地产业的发展方向。
第二章:遂寧商業物業分析
商业地产需要宏观调控:
商业地产以“地段论”影响地产界数年,2005年商业面积的大幅度上升,将出现商业物业泛滥,商业物业提升空间较小,要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究,有待有关部门进行宏观调空。
遂宁商业地产几大特点:
A:商业物业面积大幅度增加,
B:商业物业空置比例上升,
C:商业业态较为零乱,
D:规模较小,投资升值空间小,E:商业物业管理档次较低,
F:本地投资商业力度较弱;
G:产品本身档次较低;
H:产品的规划设计相对落后;
I:地方招商力度较弱;
第三章:項目理解及定位荣兴怡景,裙楼部分,:
命名方案:
A:荣兴民俗文化美食街
说明:定位“准确度及范围的大小”决定了物业上市后的抗风险能力。
项目理解:
荣兴民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交汇处,渠河公园旁
,城监大厦和建设大厦之间,。距离西山森林风景区仅400余米。前
拥渠河绵延千里秀美水岸风景,近临风光无限的渠河公园。
优劣势分析:
项目优势,S,:
A:地理位置,
B:交通便捷,
C:产品风格的创新,注:见后“建筑部分产品建议”,,
D:定位优势,民间风味美食,做“具有规模和档次的特色餐饮”,
E:消费群体,
考虑到后期的业态运作,项目及周边汇集了许多高收入者,如:
各市政单位,各小区业主等,。
F:项目配套,大约3000平方米的餐饮广场,,
G:专业的商业物业管理,真正的理财管家。,商业部分:个性物业管理,,
项目劣势,W,:
A:商业氛围较淡,
B:操作引导难度较大,推广费用较高,,
C:人流量小,后期的招商工作难度大,,项目定位:
荣兴怡景,裙楼部分,:
产品档次定位:中高档
方案:[具有规模和档次的特色餐饮]
[民间风俗文化美食]理由:
A:通过对2004商业分析,2005年将出现商业物业泛滥,要想市场认
可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究,所以需要有规模。
B:搜索整个遂宁市没有一个地方餐饮是纯中高档次,规模在5000平方米以上,更不用说特色餐饮,是遂宁市餐饮的空白区。
C:本项目区域汇集了较多的高收入消费群体,比如:各小区业主、各市政单位、各公共活动场所“体育馆、图书馆、宋瓷博物馆、渠河公园”活动人群等。他们将成为中高档次餐饮消费的主力军。
D:项目的配套为中高档次餐饮消费者提供便利。如:3000平方米的餐饮广场为消费者提供餐饮前后的休息及活动空间,停放车辆等,真正做到休闲餐饮,餐饮的延伸。
E:交通便捷,延伸了驾车前来餐饮消费者,
成功案例:
重庆九龙花园美食街
,一个典型的民间风情美食街,销售率100%,分析:
,距离主城区30分钟车程,,,
,更谈不上有水有公园,,
,采样1:,
市场定位:
项目消费群定位:
A:本地原做特色餐饮的店主,,需要扩张业务,B:各地品牌餐饮连锁店,七十二行、鹅掌门、重庆香牌坊火锅、成都老
妈火锅等,
C:各市政单位人员,有灰色收入者,,D:本小区业主及周边小区业主,
E:个体商贩,自己经营,
F:私营企业的高级职员,
1、影响营销的三个消费层次
,1,投资消费人群
,2,经营消费人群
,3,终极消费人群
2、各层次消费人群特征,划分极不明确、区域、职业、年龄等,
,1,终端消费者主要消费特征
购物是否方便、经营是否有特色,产品内容是否丰富,选择余地是否大,环境购物是否舒心。他们的消费行为表现为:注重产品品质与舒适性,新鲜时尚事务对其有较高的吸引力。
年龄25--60岁,家庭收入水平中上,人均月收入1800元以上,家庭月均收入3500元以上,且呈上升趋势,生活稳定。注重生活的便捷、周边生活设施及健康休闲场所的完善。
客户群年龄层心理特征
,担心落后于他人
青年25-30岁
中年31-,有代表性的元素
、稳重、理性
1、以传统为自豪
中老年46-60岁2、表现出较为强烈的怀旧情结
3、更为成熟谨慎
(2)商铺的经营者消费特征
关注地段位置的优劣,交通是否方便,聚集人气的能力如何,消费者对于经营项目的接受度
年龄30-45岁,渴望成功,勤奋努力,有危机感。具有丰富的服务行业经营管理经验,对经营项目有独特的眼光,注重经营环境带来的影响。
经营者年龄:
客源年龄25-34岁35-45岁45以上
比例,5%55%20%
,3,商铺投资业主消费特征
关注地段位置的优劣,投资的升值潜力如何是其利益点,
年龄30-60岁,生活稳定。他们的消费行为表现为:希望物有所值,购
买较理性,通常花钱有计划,较为谨慎,注重产品是否具有升值潜力。
投资者年龄
客源年龄25-34岁35-45岁45以上
比例20%50%30%
投资者来源地:
户口类型外来常住外来暂住本地常住
比例35%15%50%
第四章:建築部分產品建議及定位
(一)产品规划的原则:
1、尽可能的增加可售面积,减少不必要的浪费,一方面
可以增加整体项目的利润,另一方面可以降低平均单
位面积的售价,
2、根据总价控制原则,单位销售面积控制在60?以内,
将每个投资机会控制在25万左右,这样可以适当减小
产品风险,
3、交通组织井然有序,通道不宜拥挤,景观设计科学、
合理有利于人流的聚集,
4、保持每个门市的开间进身,符合客户的具体的经营需
求,
5、在经营业态的规划选择上,既要保证入气吸纳的整体
统一,更要保障经营个体的相对独立,
(二)规划方案的建议:
考虑到项目定位与产品定位的统一性,本项目的商业部分可增加丰富的立面感观,制造出和项目定位:
民间风俗文化美食,相统一的产品,“古色古香”的建筑。要古色但要以明快、
向上的色彩诉求。
,主要体现:“雅、尚”风格。
,真正建造出具有文化底蕴的建筑。产品定位:
A:遂宁首家民间风俗文化美食街@:建议在各个入口修建特色牌坊来升华项目形象,做到真正意义上的独一无二。要把所谓这种文化从建筑物上完全体现出来,让消费者来感受。产品宣传:
传承民族建筑精髓
弘扬中华历史文化
第五章:推廣策略研究5-1:推广模式及时间安排:
如图:
尾盘销售
?
持续销售
?
有针对性的促销?{培养知名度}
?
第二轮市场推广?{建立知名度}
?
开盘销售?{加强广告力度}?{2005年5月1号}
?
第一轮推广?{建立形象}?{放号}?{2005年4月初}
?
?起点,一个全新的产品,?{导入}?{2005年3月下旬}
注:2005-5-1,星期天,5-2:推广主题
体现要点:
,产品的唯一性,
,产品与推广及销售的统一性,
,产品定位,遂宁首家民俗文化美食街,,形象定位,“雅、尚”风格,
,具有较深的文化底蕴,古朴、厚重、高档、典雅。
主题,暂定,:
A:演绎千年文化,成就财富人生。
B:一次决定,终生坐享其成。
C:食尚开席,精华传承。
D:让投资成为事业,
第六章:各推廣階段的工作細化
6-1、导入/预热期
广告推广:电视广告、报纸广告、户外广告。综合分析:刊播电视、报纸、和户外广告是楼宣传推广的主要形式,
电视广告:
理由:考虑到本项目的规模,为了在遂宁人民心中创一个形象,塑造知名度,以“荣兴怡景”项目独有的定位优势创作电视宣传片,如:规模,理念等,
操作:
1、确定宣传主题:
A:演绎千年文化,成就财富人生。
B:遂宁首家民俗文化美食街
2、刊播时间,从导入期限到强销期限,,3、确定好宣传主题交广告公司制作或电视台制作,4、主要投放电视台为遂宁电视台,5、定期作广告检测效果,主要是抽样调查,报纸:
理由:
,携带阅读,信息量大,灵活性强,
,
操作:
,分不同的阶段确定不同的主题,
导入期:
A:演绎千年文化,成就财富人生。
B:遂宁首家民俗文化美食街
户外广告:
理由: