文档介绍：论中国房地产市场结构
合理化发展趋势
院系:商学院
专业:房地产经营管理07级
陆野 **********
报告时间:2010年9月
摘要:
国内一线大城市房地产市场过热,房价过高,城市居民住房困难。本文以试图缓解城市居住问题为出发点,从市场结构的角度对未来的房地产市场发展趋势进行探讨研究。主要观点是:中国的房地产市场种种不正常的现象来源于房地产市场结构的不合理,通过改变目前市场上重售轻租的供给情况和国民大众租房不如买房好的心理需求,将房屋租赁作为满足居民居住需求的主体,可以将居住需求与投资需求分离,能有效缓解房地产市场过热,投机需求过剩等不良现象,有利于房地产市场的健康成熟发展。
关键词:房地产市场房屋租赁高房价保障性住房
房屋租赁与控制房地产过热
房地产过热的根源:比重过大的投机需求
首先界定一下什么是投机需求,有人把资产的持有期长短作为划分投资与投机的因素,认为短期内的倒买倒卖是投机,而长期就算是投资了,这样的说法是不正确的。投机的最主要特征是差价利润,通过低买高卖赚取差价的行为就是投机,而相应的,通过持有获得长期收入的是投资行为。
在房地产市场上,通常我们把买房出租界定为房地产投资行为,只有买了房子空置等待转手才被认为是投机。这样的评判标准是有缺陷的,投机需求有被低估的倾向。因为在大多数情况下房屋空置是一种不合理的资源浪费,大多数人在等待转售的过程中都会将房屋以较低的租金出租以弥补一定的机会成本,但这样的房地产出租不能算是房地产投资,其本质还是投机。
在一定范围内的投机需求能提高市场活力,是有益的,但是当投机需求所占比重过大,超过了真实需求所能支持的范围,就形成了市场泡沫,造成价格虚高。应该说中国的房地产市场还没有到这样的程度,但是如果不加以控制,这将是必然的趋势。
加大房屋租赁的比例对于限制投机的作用
房屋租赁对于限制房地产投机的作用是两方面的。首先,出租房不是自有资产,不存在保值增值的功能,没有投资价值,就算是转租也很难获利,所以出租房本身不会产生投机效果。在另一方面,租赁房产数量的增加解决了一部分刚性需求,对于需要真实需求来支撑的投机需求来说起到了一种侧面的削弱效果。
什么才是健康合理的房地产供给结构
房地产租赁规模化
现在常见的房地产租赁基本都是个人行为,将个人所有的一两宗房产通过中介经行出租。这样的房屋租赁从大局上看存在许多缺陷,比如说房屋数量不足,种类区别较大,中介服务质量良莠不齐,搜寻成本高,稳定性差,容易产生纠纷等等。这也是在我国租房生活比较不被大众接受的原因。以这样的房地产租赁模式为主题非但不能解决问题,还会带来更多的麻烦。
成熟的房地产租赁市场必须是以大规模,多层次的租赁房供应为基础的。应该要从计划建设阶段就完成定位,由开发企业本身或外包经行出租,有完善的年限、租金合同,由专业的企业经行统一的维护和管理。
摆脱保障性福利的范畴
现在的廉租房和经适房正在如火如荼的开发建设中,姑且不说这些房子是不是经适廉租,在现在的环境下这样的政策可能会造成比较长远的不利影响。国家统一建出租房不失是一种好的尝试,但不应该打上保障性的标签,不止破坏了市场规则,还在无形中深化了“穷人才租房”这样错误的观念。
出租房不应该是供应给买不起房子的人的补助,而应该作为与商品房同级的产品,满