文档介绍：港龙·莲兴阁前期营销策略报告
第一部分:项目认知及市场情况简析
第二部分:项目定位
第三部分:营销策略铺排
第四部分:项目售价制定及销售速度预估
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报告内容
页码
项目认知
Part
向
西
向北
向南
向东
地理属性:中心用地缺乏,房地产不断向外扩展的时代里,本案处于城区核心位置。
本案
以港口向北发展
以沙溪向西发展
以南区以南发展
以开发区向东发展
城区用地日益紧张情况下,本案的位置值得我们骄傲
07年
09年
07年
09年
07年
09年
07年
09年
5个项目
21个项目
6个项目
25个项目
3个项目
10个项目
5个项目
19个项目
项目属性:北面临路,南临电子科大体育馆、西面民居、东临小山体,地正平正,景观优势并不突出
向前为龙腾南路
左倚旧式的自建房
本案
左
右
前
后
右傍莲峰山徒坡
后靠电子科大体育馆
残旧的自建房物业
在旁,影响项目档次
面街的产品将受到来
自龙腾路的噪音影响
中低楼层客户的景观
视线受限
中低楼层的客户私密
性降低
环境清静,但同时三面视线局限,对部份产品造成影响
产品属性:80-130/㎡两房与三房,面向首置、首改客户,户型方正实用,属市场主流产品,但赠送面积较少,竞争力较弱
130㎡市场特色三房
卖点:赠送约12平方功能房
80㎡市场特色两房
卖点:带入户花园两房
本案常规型三房
本案常规型两房
主卧
卧室
卧室
客厅
阳台
厨房
厨房
卧室
主卧
阳台
客厅
户型常规实用,除转角飘窗外,缺乏其它的特色卖点
园林属性:地形窄长,产品分隔园林面积,同时架空层设置停车位,致使园林规划方面卖点较难打造!
项目示意图
地形窄长,产品分隔,不能形成统一园林主题
架空层设车位,人车不分流,影响档次
园林
园林
园林
受地形限制与架空层停车位影响,园林卖点较难打造
项目小结 项目地段优势优越,但由受地块条件限制,亮点缺乏
城区核心位置
视线局部受限
产品缺乏特色
园林卖点难打造
地处城区核心位置,而亮点并不突出的城区项目
市场认知
Part
中心城区供量减少,导致价格一路走高,受价格不断攀升,中心城区的客户不断向城区边缘挤压
2007年
2008年
2009年
2859套
3654套
1625套
城区近年住宅市场供量与价格走势
城区住宅:量减价升
各片区分布表
供量小,供价高
客户不断被挤压到城区边缘
中心区
均价8000—9000元/㎡
北区板块
(旧石岐区)
均价6000—7500元/㎡
东区板块
均价7500—8500元/㎡
西区板块
均价4500—5500元/㎡
南区板块
均价4500—6000元/ ㎡
朗晴假日
5800/㎡
尚城
5000/㎡
大信新家园
4800/㎡
4151元/㎡.
4628元/㎡.
4843元/㎡.
1000套
2000套
3000套
4000套
4000元/㎡
4500元/㎡
5000元/㎡
供量
价格
数据源自中原地产数据库