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我们接受××市××厂的拜托,对该厂办公楼及土地价值进行了评
估。结果报告以下:一、基本概略(一)被评估财产的公司概略:
公司名称:××××厂;公司性质:国营;法人代表:×××;企
业地点:××市××路××号。(二)评估日期:1992年10月9
日。(三)评估目的:认识财产价值,为财产转让作准备。(四)
评估范围:
地。(五)被评估财产概略:该财产原为厂办公楼,砖混构造,高
四层,局部三层,,,
(,地下
)。1962年末建成并投入使用,固定财产原值为×××万元。1977年全面检修门窗一次,1985年对一、二层从头粉刷装饰后改为旅店,1990年末对暖气进行了一次大修。(六)评估方法:重置成本法。二、评估做法我们接受此项评估拜托后,随即组织了评估小组并按以下步骤展开工作:第一,赴财产现场进行实地勘探。对该办公楼的地基、承重构件、非承重墙、层面、楼地面、门窗、内外粉刷、顶棚、供水、卫生设备、电路、照明、暖气等,都作了勘探记录,在此基础长进行综合评定,进而确立该办公楼的成新。第二,进行市场检查。为了获得更新重置砖混构造办公楼的建筑造价以及地价的相关资料,我们专门到××市统计局、××市第一建筑工程公司等单位作了检查,进而获得了现行同样构造办公楼的建筑造价
及地价数据,为更新重置成本确实定获得了必需的第一手资料。第
三,计算更新重置成本和财产价值,办公楼建筑的更新重置成本在单方建筑造价的基础上,考虑“四源”费、供电集资、基建管理费等项
要素计算确立;土地价值确实定,主要考虑现行市场要素。三、具
体估量过程(一)
算:(1)经检查,现行砖混构造办公楼建筑估量造价为
平方米。(2)现行办公楼层高一般为3米,,因为层高增添约使造价增高13%。×13%=(元平方米)(3)“四源”费。①上水:,按8小时计算,每吨收费标准为830元。×8×830
95616(元)②污水:排放量按自来水的70%计算,每吨收费标准为800元。×8×70%×800=64512(元)③供热,按每平
方米耗用量100大卡计算,收费标准为每100万大卡70万元。100
=536592(大卡)536592×=(元)“四源”费(1—3)小计:95616+64512+=(元)均匀每平方米为:=(元)(4)供电集
资:按48千瓦计算,收费标准为每千瓦2000元。48×2000=96000(元)均匀每平方米为:=(元)(5)基建管理费:按建筑估量造价的1%计算,×1%
(元)(6)地上建筑部分每平方米更新重置成本为(1)—(5):++++=(元)(7)
地上建筑部分更新重置成本为:×=(元)
:相关“四源”费和供电集资在
地上建筑部分计算时包括了地下室部分应分提的花费,因此地下室部分不再计算。(1)。(2)地下室内有上、下水及照明设备,但无暖气设备,故应作必需的扣除。依据检查测算,砖混构造办公楼暖气设备造价占估量总造价的
%,则每平方米暖气设备造价为:×%=(元)(3)基建管理费:按建筑估量造价的1%计算,每平方米为:×1%=(元)(4)地下室部分每平方米更新重置成本为:-+=(元)(5)地下室部分更新
重置成本为:×=(元):该办公楼于1962年末投入使用,至1991年末已使用29年,据实地勘探,该楼地基基础未发现较大不均匀沉降,承载能力尚好,承重构件未发现下沉开裂,但门窗局部破缺朽蚀比较严重,油漆老化剥落,上水管锈蚀,电线老化,内粉刷局部剥落。经综合评定,
确认成新为五成,详见附表。办公楼建筑评估价值=×50%=(元)(二),,。
当前××市城区、近效区耕地的赔偿价约为每平方米
400—450元,
房产经营单位确立房价中的隐形地价,××地域(含××路一带)每
平方米约为400多元。据此,此次评估确立地价为每平方米
420元。
办公楼地价=×420=(元)楼外头墙内陆价=
×420=1163736(元)(三)评估总价值含地价办公楼建
筑的评估价值为:+=(元)办
公楼建筑和楼外头墙内土地的评估总价值为:+1163736
(元)