文档介绍：机密写字楼行业研究报告2006年7月20日初稿2006年8月12日第3次讨论稿2016年9月11日北京此报告仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可,其他机构不得擅自传阅、引用或复制。2XX研究-2006-08-XX-ZJS全国写字楼行业整体看法综述外部影响因素企业行为C绩效模式P行业结构S?1990年之后,写字楼逐渐市场化,呈现波动式上升的发展态势?2002年开始,为弥补1998年到2000年所留下的供需缺口,市场供应急剧增加,同时需求也受各种因素影响调动起来?2002年以来,写字楼投资以平均每年接近30%的速度增加,2005年全国写字楼投资完成额为737亿人民币,占房地产总投资额的5%左右,并且这一比例在近几年比较稳定?短期内爆发式增长即将结束,长期来看那,受宏观经济向好的影响,未来市场的发展前景看好。但也会出现阶段性供需关系不平衡的情况?写字楼布局具有很强区域性,目前集中于三大经济区的中心城市,未来三大经济区、七大城市带的中心城市是写字楼开发的主要地点选择?市场集中度低,无论是开发还是持有经营,都没有绝对领先的企业?投资主体呈现多元化:国有和集体企业,专业开发商、业外资本和外资?产业模式过去受资金情况的影响,为快速回笼资金以开发后出售为主,未来城市土地更为稀缺,一部分实力雄厚的公司目前正在向“开发+持有经营”的模式转变,这种模式的获利较为稳定和丰厚,同时风险水平也较低,这一模式将成为主导模式?持有黄金地段的高品质写字楼可获得稳定丰厚的收益和较小的风险,是持有经营目标的首选?写字楼开发的关键成功因素:区位选择、准确定位、自有资金和融资能力、工程建设能力等?写字楼持有经营的关键成功因素:区位选择、准确定位、经营管理能力、物业本身的品质和形象?写字楼开发环节获利性较高,可在20%以上,属项目性短期回报?持有经营具有长期获利能力,年回报率可达8%以上,甚至更高,投资回收期为8-10年(与资金结构有关)?地产增值可带来潜在收益?区域经济发展、产业结构、商务环境、企业发展是写字楼的直接驱动因素?写字楼市场受政策影响程度非常大3XX研究-2006-08-XX-ZJS主要资料来源清单2005年9月万瑞咨询《2005-2006年中国商业地产分析及投资咨询报告》2006年7月高力国际《写字楼和住宅市场概况》2006年第7期《新地产》《2006北京写字楼市场需求分析报告》2000-2005年国家统计局全国房地产统计年鉴2000-2005年北京市统计局北京市统计年鉴2005年第8期戴德梁行《中国房产信息》-北京市场活力不减2006年2月2006年5月2005年10月时间《2005年北京写字楼市场回顾及2006年市场展望》《制约行业发展的幕后之手——房地产周期》《中国地产研究》2005年第三季度资料名称北京房地产网杨红旭中原地产资料来源4XX研究-2006-08-XX-ZJS外部环境分析方法论外部环境分析结构?产业链及行业全景图?产品结构、分类及特点说明?外部影响因素说明?行业的发展历史?行业的市场规模?行业未来的发展趋势,增长速度?行业的市场集中度?业务的主要竞争对手?行业的KSF总结?行业获利空间现状?行业获利空间未来趋势背景说明市场空间获利空间竞争格局5XX研究-2006-08-XX-ZJS分析背景说明业务现状?华融是以商业物业片区开发为主体的公司,历史上以“金融街”片区写字楼群为核心的商务地产开发获得了巨大的成功,不仅积累了丰厚的收益,也建立了领先的市场领先优势及丰富的写字楼开发、租售经验?从未来发展角度看,华融系统在京写字楼开发项目储备不足,可持有经营的写字楼项目数量不多,通过金融街控股初步实现了跨地域扩张本章目标写字楼开发销售、持有经营是公司具有核心竞争优势的业务之一,面对未来发展,需要分析审视以下关键议题:?从产业链角度分析写字楼价值链各环节目前的状况和未来趋势进行分析,发现市场竞争获利的关键点?通过对全国、北京和金融街地区的写字楼发展情况和趋势进行研究,对中长期价值进行判断,对未来的写字楼发展模式和跨区域发展提出建议?针对开发和持有经营两种模式的优点、难点和需要具备什么条件进行研究,从而判断华融在能力具备方面的问题,并提出如何平衡,如何获取和培养这些能力的建议,并且对写字楼持有的目标选择提供选择依据?对于所持有经营的金融街区域的写字楼,如何进一步深度挖掘潜在的赢利模式和提供增值服务的机会6XX研究-2006-08-XX-ZJS分析背景说明分析方法?全面审视全国,分析全国写字楼市场的整体发展特点?详细分析北京写字楼市场的发展状况和竞争环境分析成果管理工具与其他报告的关系?目前中国写字楼行业发展状况、趋势及特点?行业整体结构及行业发展的关键驱动因素,总体市场规模、变化趋势?行业整体的竞争格局,包括市场集中度、行业关键成功要素的总