文档介绍：该【崇义城中佳苑项目营销推广方案 】是由【薄荷牛奶】上传分享，文档一共【11】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【崇义城中佳苑项目营销推广方案 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。崇义·城中佳苑工程营销推广方案〔纲要〕
第一局部:工程背景分析
开发目标:以稳健的开发策略实现利润最大化,快速消化,建立市场口碑。
目标下的问题:
作为小规模工程,我们如何快速树立工程形象,建立市场影响力?
宏观调控背景下,如何实现工程的平稳消化,做到经济效益及社会效益平衡?
本案的商业是关键,如何准确定位、提升工程的商业价值?
工程开发背景
政策背景
〔1〕、银根紧缩,信贷从紧从严,严控二套以上房贷;
〔2〕、局部城市限购,抑制不合理需求;限购令有向二三线城市扩大的趋势。
〔3〕、调整市场构造、加大保障房建立力度。
2、市场背景
〔1〕、土地供给稳步增长,价格大幅上涨。去年出让商住用地约为45亩,均价约为290万/亩。相比上年同期供给量增加近1倍,成交均价上涨38%.
〔2〕、市场需求旺盛,供给略显缺乏。目前在售楼盘少,销售状况较好。
〔3〕、潜在供给加大,供需矛盾将有所缓和。
〔4〕、房价快速上涨,消化速度有所放缓。目前市场价格在3800~4500元/平米,多层均价约为3950元/平米,小高层均价约为4300元/平米,房价的快速上涨加上信贷紧缩,目前消化速度有所放缓。
小结:目前市场面临国家宏观调控和通胀的双重背景,信贷政策紧缩,市场将趋于理性和标准,总体上看调控政策对崇义市场影响有限,目前崇义县城房地产市场开展平稳,市场呈现出供需两旺的态势,短期内由于受政策及房价快速上涨的影响,消化速度有所减缓,但从中长期看,由于区位条件的改善和城市品味的提升,崇义房地产市场仍然有着良好的开展机遇。
第二局部:工程市场定位分析
〔一〕工程SWOT分析
工程优势:
地段优越:位于县城传统的中心地段,区位优越;
人文环境优越:工程紧临章源休闲广场、崇义中学,学区环境优良。
配套齐全:周边生活设施齐全,购物、学校、医院、银行、菜场、酒店宾馆等近在5分钟生活圈。
出行方便,及东大街、解放路相接,交通便利。
人性化户型设计,构造合理,面积紧凑实用,南北通透,采光好。
开发商优势,政府背景,实力保证。
工程劣势:
规模小、无小区管理
车行道路较小,停车位缺乏。
商业气氛缺失,及周边商业街脱节。
工程时机点:
县城新一轮城市总体规划确定“南伸北扩、东进西控〞的规划布局,“一个中心、四大片区〞建立方向,城市化进程加快将有力促进房地产市场的开展。
近几年经济快速开展,矿产、林业资源丰富,属于典型的资源型城市,收入构造呈现明显的沙漏型特征,即中高收入阶层占有较大的比重,爆发户较多,购置力较强。
赣崇高速已开工建立,将极大地拉近及中心城区的距离,县城将纳入“赣州半小时经济圈〞,区位优势进一步显现。
工程威胁点:
信贷政策紧缩,加息等因素将影响销售速度。
工程东边公侧将对工程造成一定的影响,尤其是对商业的影响会更明显。
综合以上的SWOT分析,本着突出优势,转变减弱劣势,利用时机,躲避威胁的原那么
营销分析及策略如下:
1 突出“S〞〔优势〕:
在营销筹划及执行中,将利用各种宣传媒介如、DM单、媒体广告等手段,充分展示其“S〞局部,使接触本案的目标客户群全面了解,从而到达认同本
工程之目的。
2 转变、减弱“W〞〔劣势〕
3、引导“O〞〔时机〕
——结合“S〞+“O〞占据入市先机,充分利用本工程的各种优势和政策、市场赋予的时机,进展推广宣传,同时准确所定目标客户群,实现销售;
4、针对“S+W〞〔优势+劣势〕
5、针对“S+T〞〔优势+威胁〕
综上所述:本工程的核心竞争力:城市中心地段、配套成熟、人文环境优越、户型经典实用。并把这些最有优势的资源营造成最有价值的产品,和最有力的推广诉求、最详实的销售说辞。
〔二〕、核心价值分析
〔1〕、“城中佳苑〞核心卖点是“城中央、配套全、品质人居、人文社区〞。营造区位、文化、教育概念。城市中心之地,及文化为邻,及生态为伴。集自然人文于一身,奠定尊贵之居的地位;
〔2〕、入即宁静,出那么繁华,坐拥城市中心,尽享城市的便利及繁华。
〔3〕、人文环境优越,小区东侧即为章源休闲广场,及崇义中学老校区一路之隔,人文气息浓厚,休闲、运动就在家门口。
〔三〕、工程产品定位:满足群众需求的精品商住社区
〔四〕、工程形象定位:城市中央/最正确人居精品
〔五〕、目标消费者特征:
从城中佳苑工程本身的定位和素质出发,结合中档住宅的销售特点,界定“城中佳苑〞的目标消费群及其相关特征是:
1、目标消费者:销售对象层面主要为重视居住地段,重视小孩教育、有一定文化修养和经济能力的人群,未婚、已婚均可涵盖
2、年龄大约在25到55岁,主要为各乡镇进城人群、外出务工者;县城公务员、个体户、教师、周边居民、职工,
3、讲究实惠、不盲目追求品味和概念,购置物业的标准以物有所值、物超所值为依据,面积不会太大,也不需要太大,而以适合居住为住,人群职业多种多样。
第三局部:营销推广方案
一、工程营销推广策略
〔一〕总思路
城中佳苑的营销推广,可以城市中心地段和休闲广场良好的人文环境,以及城市向北开展的趋势,树立城中佳苑“城中央/最正确人居精品〞的市场形象,整合利用电视、户外、网络、短信、单页等各种媒介资源,迅速打造“城中佳苑〞工程品牌,在市场上形成火爆销售热点。
〔二〕差异化营销策略
强调产品本身差异——稀缺的中心地段,尽享城市的繁华及便利。
强调目标客户群生活态度的差异——及休闲广场为邻,休闲、运动就在家门口。
强调营销手法的差异——充分利用客户的教育情结,让孩子上学就在家门口。
〔三〕重点营销策略
重点打好三张牌:
〔1〕开发商信心牌/中心地段;〔2〕教育资源牌/文化主题社区;〔3〕休闲广场/安康生活方式
〔四〕现场包装策略
1、售楼处:
建议售楼部及工程工程局部开,最好能设置在东大街入口处为好,并且进展整体的设计包装。
2、工地围墙:
工地围墙广告直观,而且对楼盘现场起到良好的包装作用,可以树立良好的形象,增强客户的第一印象。
〔六〕入市时机及开盘策略建议
◆入市时机:考虑到本工程的工程进度和市场开展形势,建议选择在2021年
8月底或者9月初正式入市。理由如下:
1、开盘的必备条件是工程有一定形象展示,到达情景营销必备条件,进度并到达预售条件、楼书资料备齐、售楼部装修完成。
2、从销售的角度,8月份是农历的七月份,风俗****惯上不适宜置业,每年9、10月是一个购楼旺季。本工程于8月底或9月初开盘,迎合市场旺盛需求。
◆开盘策略:由于房产主管部门发文要求楼盘取得预售证在10天内必须开盘,开盘不得集中开盘,并且不得采取发VIP卡、抽签、排队等方式开盘销售,因此,本工程开盘销售可以采取通知、小批量集中选房的策略,以防止操作不当带来的风险。
〔七〕价格策略
1、平均价格建议
根据我公司对目前崇义在售楼盘的调查,多层住宅的销售价格一般在3800~4200元/㎡,均价约为3900元/㎡,考虑到城中佳苑所具有的独特地段优势,并且户型面积较适中,4100元/㎡左右开盘均价应该说是比拟合理和可行的〔注:根据工程开盘时的具体情况最后定价〕。
2、差异化价格策略
根据每套房所处的具体位置、楼层、景观、朝向、户型及面积特点,制定一房一价,表达差异化价格策略。〔具体价格表由开盘前确定〕
八、主打卖点:
1、城中央、品质人居
2、书香门第,人文社区
坐拥中心地段,尽享城市繁华及便利。
休闲、运动就在家门口
城中佳苑、幸福家园
第四局部:商铺推广方案
本工程的重点和难点在于商铺的推售,虽然本案所处的位置属城市中心地段,但由于及解放路、东大街等主要商业街相脱节,而且规模小无法形成有效的商业气氛,如何深度挖掘工程的商业价值,找准工程的商业定位就成为工程操作成功的关键。
崇义商圈调查
崇义有且只有一个核心商圈——南门及阳明路商圈,其地位无法动摇,其他区域可形成有一定主题的专业商业带和区域次商圈;
二、商业特点:
◆城区商业多以临街店面为主,规模小、各种业态散乱,主题商圈不明显。
◆目前在建的盛世广场及云天花园为县城较大的集中商业,引进坚强量贩超市。
◆城南旅游业、城北休闲圈,将成为政府的主要扶持工程。
◆娱乐、餐饮、休闲商业布局散乱,形象不高。
崇义商业目前处于商业开展的第二个阶段,根本以自发形成的商业中心和商业街区为主,商业根本在2层以下,三层以上的商业根本无存活;整个崇义商业需要升级换代,以满足日益增长的消费需求;
崇义的经济开展、人口规模和辐射区域也需要真正意义上现代商业的出现;
休闲娱乐产业快速开展,居民餐饮、休闲娱乐性消费支出将大幅上升,餐饮休闲娱乐产业面临黄金期。
商业定位分析
目前面临的问题:商业气氛缺失、规模小,只有特色商业、主题商业才能较好的存活。
解决方向:
拔高形象、合理定位:
打造成崇义首席休闲美食文化广场
〔业态:餐饮、小吃、茶道、西餐厅、足浴等〕
合理定价、引导需求:
按目前的商铺构造〔每套二层〕,平均价格6500元/平米。
优化产品、合理布局:
目前店铺规划设计为每间店铺为一、二层相通作为一套,考虑到经营需要,建议将目前的店铺设计进展调整,可以用一个店面带二楼整层、或用二个店面将二楼分为两局部来设计。
同时能否将广场公厕移开,建议可以拿出东北角两个杂间改成公厕。
主题推广语:
广场街铺王、抢占休闲美食财富制高点!
中心主力商圈,人气金银旺铺!
销售策略
商铺的成功销售完全取决于投资者、经营者、消费者各自的利益点能否得到满足。
◆核心策略
对于投资客户,保证其有稳定的投资回报
对于经营客户,保证其有稳定的购置群体
对于消费者,有满足其购物需求的业态
因此工程核心策略为:
针对经营客户,采用招商为先策略,以低廉的租金招募相关核心商家进驻,先期增加工程商业气氛。
针对投资客户,以带租约销售的形式出售,增加产品的价格支撑,给予投资客户良好的市场预期
针对消费客户,以相对独特的经营门类来吸引消费者,增加工程商业局部在区域过程中的影响力。
◆销售模式建议
直接销售+带租约销售、租售并举
理由如下:
可以快速回笼资金;
快速营造商业气氛,降低市场风险;
可盘活局部位置较偏铺位,提高销售进度。
免去后续经营管理的麻烦;
保证商业科学的业态规划,有利于带动销售和后续经营。
第五局部:销售组织及执行
一、销售安排:6大销售执行步骤
树立形象→客户积累→价格制定→开盘选房→销售中期→尾盘处理
销售安排:工作方案表
工作阶段
工作事项
完成时间
蓄客期
售楼部选定及装修完成
按揭银行确定
宣传单页等销售资料到位
户外、短信等广告出街
销售团队组建完成
公开出售期
取得预售许可证
制定销售价格表
认购书
尾盘处理期
签订商品房合同
归集按集资料报送银行
剩余单位的促销
三、开盘前必须具备的条件:
a\售楼处包装已完成〔包括内外装修、展板、模型、、、销控表等〕
b\ 售楼资料到位〔销售手册、宣传单页、楼书、认购书、物业管理及费用、入伙费用等〕
c\. 楼盘礼仪包装已实施〔包括围墙广告、户外路牌广告、条幅、彩旗等〕
d\. 按揭银行及成数、年限已经确定
e\. 销售人员进展开盘前的系统培训已完成
f\。取得预售许可证
四、风险控制及对策: