文档介绍：博鳌海御营销方案
琼海博鳌丽都置业有限公司
营销部
2010年9月
第一部分、政策与市场趋势研究
2007年至2010年GDP季度走势
2009-2010年70个大中城市房价涨幅月度走势
房地产市场“淡季不淡”的异常表现成为调控政策出台的直接诱因
新一轮房地产调控政策的出台建立在宏观经济形势趋好的基础之上
住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面,GDP的强劲增长,尤其出口形势的好转,给到了政府对此次房地产调控的决心与支持。
政策出台背景
如图一:季度GDP涨幅超过12%则出现市场调控;而当季度同比涨幅在8%-12%之间时;基本不会出现市场调控,同比涨幅低于8%时会有暖市救市政策出现;%,因为调控政策是有经济增长基础的。
如图二:政策调控效果日益明显,从政策出台到效应产生所需时间不断缩短,可见政府对房地产行业调控力越发成熟与精准;
图二:调控与房地产成交关联性(以北京为例)
图一:调控节点与GDP涨幅关联性
政府调控手法趋成熟,效果可控性增强
政策出台背景
2010年,以“遏制房价过快上涨”为目的的楼市新一轮政策调控开始
从2010年2月25日起,。这是2010年以来的第二次上调,%。
2010年1月14日稳健康发展的通知》
1月15日:暂停土地转让,暂停项目报建审批
1月22日:海南省住建厅组织各市县规划局、房产局负责人召开会议,提出八方面确保海南居民住房问题
2月20日严厉打击开发违规变更规则
3月2日海南海南省《贯彻稳健康发展通知的实施意见》
3月18日下午召开新闻发布会,国资委要求78家央企退出房地产行业
3月22日《海南国际旅游岛建设发展规划纲要2010-2020(送审稿)》房地产不再成海南支柱
2010年1月4日建设海南国际旅游岛上升为国家战略
2月24日银监会收紧房地产信托禁止流向土地储备
3月海南金融政策收紧,首套房贷告别7折优惠
1月
2月
3月
2010年新政梳理
6月
逐步改革房产税
国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。
《意见》指出,出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革。
差别化住房信贷策
首置90平以上首付30%以上;二套房首付比例高于50%,,
严格限制三套以上住房贷款。
新国十条
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
4月1日起解除“暂停商业性开发土地出让”、“暂停审批新的房地产开发项目”的两大“禁令”。
海南4月1日起, 3个月“禁地令”正式结束,截止4月13日,13宗土地上市。
4月
5月
别墅禁止批地
国家发改委刚刚批复的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》显示,在国际旅游岛建设过程中,海南要落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度,严格实行土地用途管制制度,禁止供应别墅类用地。
出拳频率快
高频次的房产政策出台,控制房价过快增长的同时,也引领市场往更为规范化的方向前行
同比2007年调控政策,本次新政策推出涉及环节更多,收缩程度更大,调控信号明确,部分投机者被挤出市场
挥拳力度狠
楼市调控政策要点
1、国际旅游岛的时代到来
到2013年,建成国际旅游岛的雏形。
到2018年,基本建成国际旅游岛——“中国热带海岛,东方度假天堂”。
到2020年,初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。
2、政策背后的力量
以旅游业为龙头,作为支撑海南经济发展的主导产业;
开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛——全岛共同建设;
建设富有海南特色的旅游产品体系——体育休闲项目、民俗风情文化旅游;
保持房地产平稳健康发展——鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色的房地产项目;
海南国际旅游岛的获批,将带给海南前所未有的发展机遇,房地产业必将蒸蒸日上,大起大落的局面将很难再度出现,踏实、稳健、成熟的开发项目成为关键.
海南国际旅游岛
海南版“国十一条”楼市新政要点
1、普通商品住房首次购买予以优惠
2、加强监管、整顿房地产市场有关部门重点查处5种不法行为
3、实行商品住房预售款监管制度、严禁房屋转让及更名炒房行