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第一章物业费测算准备
一、认识当地法律法规
盘问当地物业管理条例、先期物业管理招招标管理方法、物业服务收费管理方法等相
关法律法规,明确管理费的相关内容与注意事项,主要以下:
1、认识当地政府指导价,能否有最高价限制,能否强迫性规定不行打破最高限价。若
属于强迫性不行打破的,应在测算时以物业公司不损失为原则对人员数目、服务标准等进
行合适调整与下浮。
2、认识管理费能否需要包含水电公摊花费。管理费的收取建议不包含水电公摊,若当
地政策强迫性规定一定包含的,在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本花费。
二、认识项目基本状况
1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系,经过项目总规图、相关设计图纸认识本
项目基本状况,主要以下:
项目物业种类,占地面积,总建筑面积,住所建筑面积(洋房建筑面积,别墅建筑面
积),商业建筑面积,项目绿化面积,人工湖面积,园区出入口数目,楼栋数目,楼宇层
数,规划户数及入住人数,各种设施设施的数目及功率等(详见附件一)。
2、若项目属于综合性楼盘(同时包含洋房、别墅、商铺等)应:
1)对员工人力成本、保洁外包、绿化保养等花费按地区独立核算;
2)涉及所有地区的管理人员人力成本、公共设施设施、平常办公、固定财富折旧、保险等共用性花费先一起按总数核算,而后按建筑面积比率(洋房建筑面、别墅建筑面
积、商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比)分摊测算。
三、盘问当地收费标准
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经过网络、电话等渠道认识当地与物业管理相关的专业服务机构收费行情,主要如
下:
1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热
交换站等专业设施维修保养的的市场收费标准;
2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化保养、公众责任险等专业服务的市场收费
标准(详见附件二)。
依据项目实质状况及市场价格确立本项目各种设施设施及专业服务的管理方式。
第二章物业费测算内容
管理费测算一般包含的老例内容有:1、人力综合成本;2、洁净管理花费;3、绿化养
护花费;4、设施保护花费;5、次序保护花费;6、平常办公花费;7、固定财富折旧费
用;8、物业公司保险花费;9、税费等。
一、人力综合成本测算
(一)拟定人员架构及编制方案
1、依据项目建筑面积等基本信息及公司定岗定编原则拟定客服中心人员架构图(详见
附件三)及编制方案。
2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数拟定,会所、六大中心、剧场等配合
销售的人员岗位及泊车场管理岗位不纳入测算范围。
(二)拟定人职薪水及福利标准
1、人职薪水标准参照当地薪水水平结合公司薪酬系统估量,一般按公司相应岗位的薪
资标准起薪线计算。
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2、社保、公积金、餐补等福利性花费按公司要求标准结合当地实质状况估量,可参照
《先期介入物业服务协议》中的相关标准(详见附件四)拟定。
人力综合成本测算表
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洋房独立地区人,人力成本
计元。
别墅独立地区人,人力成本
计元。
商铺独立地区人,人力成本
计元。
元;共用性质人力成安分摊元;合
元;共用性质人力成安分摊元;合
元;共用性质人力成安分摊元;合
说明:洋房地区共用性质人力成安分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑
面积。别墅与商铺以此类推。
二、洁净管理花费测算
1、洁净管理花费主要包含:保洁人员外包、垃圾清运、平常消杀等花费。
2、依照当地市场价格水平按均匀每人每个月花费乘以洁净人数计算洁净人员外包花费;
一般为1300-1800元/人/月;广州区40万㎡左右(保洁65-80人左右)成熟楼盘洁净外包
花费约9-12万元/月。
3、洁净外包一般按包工包料(人工、洁净物料、洁净器具、洁净机器购置所有包含)
计算花费标准。
4、依据园区规划入住户数估量每个月生活垃圾清运花费,一般可按5元/户的标准计
算;广州区40万㎡左右(4300户左右)成熟楼盘垃圾清运费约万元/月。
5、依照当地市场价格水平按均匀每次消杀花费乘以园区每个月消杀次数(一般为2-4次
/月)计算平常消杀花费。
6、平常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治,应依据项目所在地区实质状况确立能否
需要增添白蚁专项防治花费。
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洁净管理花费测算表
三、绿化保养花费测算
1、绿化保养花费主要包含:平常绿化保护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等
花费。
2、绿化保养一般依照当地市场价格水平按均匀每平方米保养花费(包工包料)乘以园
区绿化面积估量整体绿化保养花费。
3、绿化保养花费一般按元/㎡的单价标准进行测算。
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绿化保养花费测算表
四、次序保护花费测算
次序保护花费主要包含:警用器械装备(巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔断带、消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等)的保护及更新花费等,依据保安岗位数目及相关设施配置数目进行估量。
次序保护花费测算表
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五、平常办公花费测算
1、平常办公花费主要包含:办公用水电、电话网络通信、报刊杂志、平常办公用品、
社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务招待等花费。
2、平常办公花费可按项目实质状况结合下表参照标准进行测算,也可按大体
100元/
人/月的整体办公花费标准乘以客服中心总人数进行估量。
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平常办公花费测算表
六、设施保护花费测算
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1、设施保护花费主要包含:电梯、机械车位、供配电、公共照明、供暖、给排水(含
水景水泵)、消防、监控安防等各项设施系统的平常保护维修花费。
2、电梯平常保护维修花费一般采纳半包维保形式(物业公司出大额资料花费,支付给
维保单位的维保费包含人工及小额资料花费),一般300-500元/月;电梯年审花费按当地
政府质监局规定计算。
3、除电梯外的供配电、公共照明、供暖设施、给排水、消防、监控及安防等各项设施
系一致般采纳自行维保的形式。自行维保的主要花费为维修耗材,花费价格可参照广州地
区40万㎡左右的成熟楼盘每个月约2-5万元的维保花费。
4、如有单项设施系统外委维保的依据当地市场外包价格水平估量。
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设施保护花费测算表
七、固定财富折旧花费测算
1、固定财富主要包含:办公电脑、打印机、传真机、空调、保险柜、打卡机、办公桌
椅、饭堂灶具及宿舍财富等各项平常办公及生活使用的固定器具。
2、依据客服中心人数及办公场所实质需要估量各项固定财富数目,再依据每项财富的
当地市场单价计算固定财富总花费。
3、固定财富一般依据财富性质按3-5年折旧均匀分摊到每个月进行花费估量。
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