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需要重点解解决的问题题
一、项目土土地属性研研究
二、竞品分分析
1、各圈层层竞品分析析
2、竞品分分析总结
三、目标客客户分析
1、客户背背景描述,,购房核心心动机、核核心价值点点、对地块块片区的理理解
2、各项价价值点排序序
3、生活状状态描述
四、、产产品品定定位位
1、、户户型型配配比比
2、、户户型型修修改改意意见见
3、、精精装装修修、、科科技技附附加加值值
4、配套规划划(会所、园园林、车库、、商业、建筑筑风格、入户户大堂)
一、项目土地地属性研究
一、总体思路路--以地块为核心心,以辐射范范围做圈层研研究,深入挖挖掘土地价值值
1、项目周边片区的规划及发展;
2、项目所在片区与这些周边片区的关系。
(道路交通、配套关系等)
第一圈层(周边片区分析)
1、项目所在片区的规划及发展;
2、项目地块与片区内重要配套的关系;
3、圈层内配套与交通;
第二圈层(项目所在片区分析)
1、目标客户户来源;
2、片区价值值点发掘。
1、目标客户户群类型,购购买用途;
2、生活、配配套等价值点点发掘;
3、项目整体体形象定位;;
4、大片区价价值点分析
1、项目土地地属性确定;;
2、区位、土土地核心价值值点提炼;
3、目标客户户来源、类型型、购买目的的。
结论
一圈层
东城南片区
南城东片区
CBD、CLD
项目价值点
二圈层
三圈层
新基片区
规划资源
第一圈层
新基片区与周周边片区的关关系
第一圈层分析析
1、与CBD、CLD、、南城东片区区、东城南片片区的联系
本案
南城区以莞太太大道为中轴轴,按东、西西方向分为新新区和旧区。。旧区北依运运河,是南城城传统的经济济、文化聚集集地区。南城城文化广场、、银丰路商业业街就位于此此区域,旧区区将通过改造造和扩建连接接沿河路和莞莞太大道南北北走向的十条条横路,使其其成为现代商商贸和服务休休闲中心。新区是东莞城城市建设开发发的重点区域域,CBD、CLD都将位于此区区域,规划包包括南城办事事服务中心、、南城生态居居住区、东莞莞购物乐园、、南城汽车总总站、南城建建材及汽车专专业市场、南城东片区地地产板块等。
另东城南片区东泰居住组团团由于周边生生活配套极其其成熟,可有有效弥补项目目生活配套的的不足;
序号
新基周边片区
通行道路
所需时间
1
至总部经济中心区
东莞大道
1分钟
2
至CLD
科技路、东莞大道
1分钟
3
至CBD
科技路、东莞大道
2分钟
4
至南城东片区
科技路、东五路、雅园路以及东二路、东四路
10分钟
58
至大岭山镇
莞长路、107国道
30分钟
至长安镇等
莞长路、107国道或广深高速
30分钟
9
至广州、深圳
科技路、莞太路、广深高速或107国道
40分钟
9
至厚街
广深高速或107国道
20分钟
9
至虎门
广深高速或107国道
30分钟
第一圈层分析析:与周边四大片片区的关系
结论:
新基片区道路路系统发达,,四环路、五五环路、莞太太路、东莞大大道、科技大大道等,与南南城、万江、、莞城及北部部西部相临镇镇区的交通联联系紧密,形形成南城新基基片区的大交交通格局,交交通辐射范围围极其宽阔。。往返广、深深、虎门、厚厚街极其方便便,交通辐射射力较大,可可有效扩大客客户辐射区域域;
从距离和交通通到达的便捷捷性看,本项项目客户最主主要来源:南南城、东城、、莞城,其次次是:万江、、厚街、虎门门、道滘、深深圳。
下面分别对第第一圈层内重重要片区的详详规和发展作作出介绍:
1、精品商场场
2、超市
3、酒店
4、购物广场场
大型滨水商业业环境
1、大型超市市
2、大型百货货
3、综合市场场
4、中式餐饮饮美食街
5、步行街
6、宾馆
大面积开阔水水体
文化娱乐中心心
露天剧场
林荫步道,船船形广场、滨滨水广场
1、高尔夫练练球场
2、社区健身身活动中心
3、游泳池、、网球场
4、66班中中学对外运动动场等
1、雕塑公园园
2、36班小小学
3、林荫道
1、酒吧街
2、林荫公园园
3、30班小小学
坡地与水景结结合的生态公公园
林荫公园
约10万平米米
体育公公园
约12万平米米
购物公公园
约20万平平米
文化公公园
生态公公园
约15万平米米
购物广广场
CLD片区区详规规介绍绍
一、功功能定定位
一个为为行政政文化化、金金融商商务区区服务务的、、具有有完备备的公公共配配套设设施和和充足足的绿绿地休休闲空空间、、社区区活动动场所所的新新型社社区,,。
二、关关键信信息
1、五大核核心主主题公公园,,面积和和配置置如右右图;;
;;
体育公公园占占地面面积相相当于于2个东莞莞体育育中心心。
文化公公园占占地面面积相相当于于30个可园园。
生态公公园占占地面面积与南城城文化化广场场相当当。
2、总总占地地面积积214万万平米米;
3、居居住人人口::60000人人;
4、一一期拍拍卖时时间及及地价价:
08年年6月月18日,,整体体拍卖卖114万万㎡,;;
5、。
2008年年1月月21日星星期一一《《东东莞日日报》》