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对公司的建议和意见(一)
在华阳地区网格化治理试点中,我局华阳房地办事处参加了网格化物业治理方面的工作,通过实践,最突出的问题是擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋。对此市民-意见大,而问题长期得不到有效解决,久久困扰着物业治理企业和行政治理部门,阻碍了本市物业治理水平的进一步提高。为促进这些问题的有效解决,在此提出以下政策建议,供立法部门参考。
一、主要问题简述
1、违章搭建的处理
小区业主私拘束天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理,依据现行法规的惩罚程序太长,强制执行手续繁杂,效果不佳。物业治理单位往往不能第一时间内不能把握第一手资料。
2、高层住宅居改非问题
一些公司未经任何部门批准,在高层住宅内开办公司营业的居改非行为,给广阔业主利益带来侵害。例如进展“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付修理基金和电梯费、水泵费,引起了业主之间的冲突;公司客户过于频繁进出住宅楼给其他业主带来担心全隐患等。同时由于工商部门已对局部住宅内的公司颁发了工商营业执照,物业治理单位只能劝阻而无权实行强制措施,给物业治理单位治理工作带来了难度。
二、关于转变住宅用途立法建议
这几年,本市“居改非”的问题比拟严峻。很多市民对“居改非”办企业(餐饮、仓库)、办公司(贸易、中介)等引起的人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情形有很大意见,要求政府主管部门实行有效措施予以解决。但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态(例如软件、翻译)和家庭小作坊类型持容许态度,认为此类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人,而且这是扩大就业的一条途径。
针对现状,我们认为解决“居改非”问题,不宜一刀切,而是既要严格制止,又要正确引导。在现阶段,既要运用政府的行政手段,也要发挥业主大会的自主治理作用。并逐步淡化政府对“居改非”的治理职能,逐步增加并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用。为此,可以提出以下治理措施:
(一)严格限定不得转变住宅用途的范围:
一是封闭住宅区内的住宅;
二是法律、法规、规章规定的其他不得转变使用性质的住宅。
(二)规定允许转变住宅用途的条件:符合城市规划、文物和优秀历史建筑爱护、房屋安全使用、环境爱护、治安治理等规定以及正确处理相邻关系。
(三)规划确定转变住宅用途的区域:允许转变住宅用途的区域由区(县)规划治理部门提出,经组织听证后报区(县)人民政府审查,经市规划治理部门批准后,将允许转变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境爱护、治安治理等要求向社会公布。
(四)在允许转变住宅用途的区域范围内,详细房屋单元的业主需要“居改非”的,持“居改非”申请书、业主委员会开具的证明,向区(县)房地产治理部门备案,区(县)房地产治理部门出具备案证明,当事人凭备案证明向工商治理部门申领营业执照。
(五)依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人根据该物业的物业效劳费标准的十倍支付物业效劳费。业主大会另有商定的,从其商定。该项费用扣除物业效劳本钱后,主要用于补充房屋的专项修理资金。
(六)在制止转变住宅用途的区域范围内,工商治理部门不得将住宅视为经营场所颁发营业执照。
(七)物业治理企业切实履行物业治理职责,应当常常巡查物业治理区域内的房屋使用状况,发觉擅自“居改非”的,应当实行相应措施予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在规定期限内(例如两天)报告区(县)房地产治理部门和业主委员会。物业治理企业不报告或者报告不准时的,区(县)房地产治理部门依据《规定》予以行政惩罚。
(八)擅自转变住宅用途从事经营活动的,由区(县)房地产治理部门责令限期改正,可处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的,区(县)房地产治理部门申请人民法院强制执行。
(九)擅自转变住宅用途从事经营活动影响相邻关系的,相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
(十)本《规定》实施前的擅自“居改非”,应本着事实求是、适当从宽的原则处理。一是经业主大会争论允许“居改非”的,当事人应当根据该物业的物业效劳费标准的十倍支付物业效劳费。业主大会另有商定的,从其商定。二是经业主大会争论不允许“居改非”的,区(县)房地产治理部门根据《上海市居住物业治理条例》的规定处理。在“居改非”行为人未改正之前,应当根据该物业的物业效劳费标准的十倍支付物业效劳费。业主大会另有商定的,从其商定。三是“居改非”从事经营活动影响相邻关系的,相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。
二、关于违法搭建、违法装饰装修房屋的立法建议
经本市多年来对住宅违法搭建的整治,违法搭建状况有了较大的改观。但是,局部高档别墅区的违法搭建消失扩散且难以遏止的现象;随着住宅商品化、产权多元化进程的加快,违法装饰装修房屋的现象比拟严峻。为了加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩处力度与查处执法力度,可以实行以下措施。
(一)物业治理企业切实履行物业治理职责。除了在业主、使用人装饰装修房屋前,事先告知房屋装饰装修中的制止行为和留意事项外,应当常常巡查物业治理区域的装饰装修活动。发觉违法装饰装修、违法搭建建筑物、构筑物的,准时实行相应措施予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在规定的时限内(例如两天)报告区(县)房地产治理部门和业主委员会。物业治理企业不报告或者报告不准时的,区(县)房地产治理部门依据《规定》予以行政惩罚。
(二)区(县)房地产治理部门加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩处力度与查处执法力度。发觉或者接到举报违法行为的,可以实行以下措施:一是对正在实施违法搭建、违法装饰装修的,应当责令马上停顿施工,拒不改正的,可以组织强制撤除。二是违法搭建、违法装饰装修已存在的,应当责令限期改正,可并处一万元以上十万元以下的罚款;其中对损坏房屋承重构造的,责令限期恢复原状,并处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的,可以组织强制撤除。三是附有违法建筑并构造相连的房屋,房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。
(三)违法搭建、违法装饰装修房屋影响相邻关系的,相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。其中损坏房屋承重构造的,该幢房屋的全部业主可以诉请赔偿。
三、关于执法队伍的配置
本市房地产治理部门在物业治理中,对擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋的查处执法任务非常繁重,但是,由于市和区(县)房地产治理部门缺乏相应的执法队伍,难以实施上述各项治理措施。因此,可以提请市人民政府托付市城市治理综合执法大队实施对擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋的查处执法工作。在详细实施中,物业治理公司或者举报人可以直接向市城市治理综合执法大队报告擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋的状况,也可以向区(县)房地产治理部门报告。区(县)房地产治理部门接到报告或者举报后,应当通知市城市治理综合执法大队,由市城市治理综合执法大队组织查处。
对公司的建议和意见(二)
,工作创新意识有待提高。
,彻底铲除作风急躁和形式主义。
,加强各项工作的督察,要注意细节。
,做好各工程的坚实后盾,更多收集有利于本单位工作进展的建议。多下基层,关怀基层干部。
,加强治理、评估体制,进一步推动进展。
1、领导班子成绩方面
(1)、领导班子整体政治素养高,在职工中树立了较好的形象。
(2)、领导班子有较强的团队精神,班子成员分工明确,相互沟通协调较好,在重大问题决策问题上,是通过党委、董事会、股东大会争论打算,严格执行了重大问题集体争论制度。充分表达集体力气,班子的团结统一。
(3)、领导班子思路清楚,战略进展明确,特殊是金融行业竞争如此剧烈的状况下,我们今日的不断进展壮大,跟领导班子的努力分不开。
(4)、领导班子敬业心、责任心强,常常无休息日,尽心尽职为信合事业进展作奉献,不计个人得失。
(5)、领导班子改革创新意识强,能正确面对金融业的环境形势、大胆探究信用社改革创新思路。大力进展支农贷款,努力查找新的利润增长点,制定合理的年度规划目标,促进了信用社进展。
(6)、领导班子在廉洁自律方面,能以身作则,严格要求,自觉贯彻党风廉正建立责任制,有效的防止了***行为的发生,口碑良好。
2、主要问题。
(1)、领导应多下基层关怀职工,了解基层职工的实际生活状况,多帮忙基层解决实际困难,了解职工的想法,切实为职工办实事、办好事。对职工反映的实际问题,不应推来推去,应积极协调解决。建议多一些人性化治理,增加领导与一线职工的沟通。
(2)、建议领导班子在培育年轻领导成员上应加大力度。加强对治理人才、专业人才的培训,提高高管人员和中层治理人员的意识和学问。
(3)、建议领导提拔干部要坚持“四化”标准,事前应将提拔的干部个人状况向广阔员工公示,广泛征求员工意见,对已经提拔的干部应加强绩效考核和监视力度。
(4)、建议领导层在决策上要多考虑职工的切身利益。遇事能否多站在职工的利益上考虑问题。
(5)、领导在治理上制定了规章制度,但在检查落实方面,持之以恒不够。
(6)、建议领导对下属应保持平易近人的态度,在工作中让员工与领导之间保持一种轻松和谐的气氛。领导的威信是靠人格魅力、专业水平和治理力量所树立起来的。
(二)、对领导班子成员的意见及建议