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项
目
可
行
性
研
究
报
告
二OO八年
咨询业务类别:工程项目申请报告
开发单位:
项目全称:平顶山房地产开发项目
咨询单位:
邮 编 :
联系电话:
咨询资质等级:
咨询证书编号:
项目负责人:
编 制 人:
审 核 人:
批 准 人:
目 录
第一章 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ .⋯⋯⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯. ⋯
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第一目概要⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯⋯5第二目建位概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯5第三目背景⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯.6第二章⋯建目情况⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯
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第一目主要建内容⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
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第二主要技指⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.
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9
第三章本次申核准的内容⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯
1
第四章目的建用地、划及招投管理
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12
第
五
章
建
条
件
概
述⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯12
第
一
目
建
原
⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯12
第
二
建
筑
与
构⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯13
第三
配套工程⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯.
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第四
能与水⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
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第六章 生境影响分析 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ . ⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯.
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第一 境保 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ . ⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯.⋯⋯⋯
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第二安全生与消防⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯.17
第七章 效益分析及社会价分析 ⋯⋯.⋯⋯⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯.
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第一 市分析⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯.⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯.⋯⋯⋯
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第二 效益分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ .. ⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯.
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第三 社会价分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ . ⋯⋯⋯. ⋯⋯⋯.⋯
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第一章 总论
第一节 项目概要
一、目名称:、房地开目
二、目划用地面: 283,合188473㎡
三、目划建筑面: 320000平方米
其中:1、体墅:
、排墅:
、多洋房:320000平方米
、房:
四、建地点:河南省平山市新区庄村五、工程投:万元
六、金来源:自筹万元,其余部分可用商品房售收入款解决,行流开,
本目需利用分期售房款万元。七、建期:3年
八、建设单位:
有限公司
法人代表:
第二节 项目建设单位概况
第三节 项目背景及建设理由
新华区钟灵毓秀、源远流长。诸侯争霸、中原逐鹿,雄楚(国)吞弱应(国)。灿烂的古代文明,为鹰城留下了丰富的人文景观。早在新石器时代,这里就有先民栖息
繁衍。作为古应国都城所在的新华区,因而旅游资源丰富,很多旅游项目有待开发利用。列入1996年全国十大考古发现的西周国贵族墓,座落在滍阳镇,出土的“玉鹰”被列为国家级文物。平顶山市又名“鹰城”渊源于此。华区区位优越,交通便捷。城市建设日新月异,基础设施完善。辖区内铁路、公路纵横交错。东接京广、装甲兵仓库专用线,716仓库专用线均在辖区内。平宝公路、平郏公路、平洛公路为主干道的公
路四通八达,漯平洛高速、许平南高速、郑石高速穿境而过。10万门程控电话可与180多个国家地区进行声讯和图文交换。平顶山日报社、平顶山学院、平顶山工学院等高
等院校均在辖区内;辖区商业繁荣,服务设施齐全,大型专业市场 12个,大型商业中
心9处,为辖区人民群众提供了良好的生活环境。
新华区位于平顶山市中西部,是全市政治、经济、文化、商贸中心,素有“鹰城
明珠”之美誉。管辖 2个镇、9个街道,面积 157平方公里,总人口 36万余人。
发展层次和水平不断提升。餐饮、商贸等传统服务业市场繁荣,旅游、文化、教
育、房地产等现代服务业日趋活跃。开发建设了双丰商城、鹰城广场餐饮一条街、佳
田国际大酒店、建西汽修城、地中海假日酒店、三毛高档娱乐中心等一大批综合市场
和专业市场,建成了黄河外国语学校、东方爱婴儿童之家幼儿园等文化教育机构。形
成了以中兴路、建设路、矿工路为中心,集传统服务业与现代服务业为一体的服务网
络。
新华区商贸服务业繁荣,档次和水平不断提升。随着城市东扩西进布局调整和连城华府开发改造,规划了以中兴路为轴线的商业中心,以鹰城广场、平西生态园为中心的商贸服务圈和程平路仓储物流园区。
随着平顶山投资环境的进一步改善,经济日益迅猛地发展,城市规模不断地扩大,城市人口不断地增长,群众的生活水平不断提高,人们对房地产市场的需求也越来越大,为房地产业提供了更广阔的发展前景。虽然目前受全球金融危机的冲击对房地产
业有一定的影响但是从目前政府发布的救市政策来看,一是11月1日起首次购房契税降至1%;二是个人买卖住房暂免征印花税;三是个人卖房暂免征土地增值税;四是首
套房首付比例降低至20%;五是公积金贷款利率下调%;六是商贷利率最高可享7折优惠;七是加大保障性住房建设规模。
从近期政府出台的政策来看,主要是为了稳定楼市消费,减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。在当前市场环境下,住房需求无法得到释放的主要原因是首付及月供问题,房产新政则解决了刚性需求购房者的成本、压力等问题。各地地方政府已陆续落实政策实施,但市场信心较为不足,消费者对新政出台后反映较为冷淡。新政策以降低购房者置业成本为主要导向,虽然政府鼓励居民购房,但在全球经济形势不景气的局面下,购房者信心严重受挫。购房者信心不足反映到市场中,就是除了刚性需求少量释放外,改善型需求、多次置业需求及投资需求因其自身不缺乏住房而持币观望。多次置业者积聚着最多的社会财富,是城市经济发展的主要购买力,他们的观望必将影响整个房地产市场的发展。
应此该公司为了让消费者重拾购房的信心,将突破目前平顶山市房地产业的销售
价格,以低于目前市场价格的20%的价格进行销售,以此来重拾购房者的信心和刺激多次置业者的购买欲。
第二章 拟建项目情况
第一节 项目主要建设内容
一、项目名称:平顶山市房地产开发项目
建设地点: 项目河南省平顶山市新华区陈庄村
二、规划范围为:规划用地面积 283亩。
三、总建设规模及主要建设内容:
功能住宅分布表
表2-1
序号
建筑物名称
2
备注
建筑面积(M)
1
单体别墅
2 联排别墅
多层洋房 320000
其中:叠加花园别墅
3
错层
五层洋房
合 计 320000
第二节 主要经济技术指标
经初步测算,主要经济指标见表 2-2。
序 指标名称 主要内容
号
建设单位
办公地址
法人代表
4
规划总用地面积
283亩,合188473㎡
5
规划总建筑面积
320000平方米
6
商品房销售
320000平方米
其中:单体别墅
联排别墅
多层洋房
建筑容积率
8 建筑密度 %
绿化率
10
工程总投资
万元
11
建设期
三年
12
资金来源
自筹及分期预售房款
13
经营收入
万元
14
经营税金及附加
万元
15
利润总额
万元
16
投资利润率
%
17
人和家园房地产开发项目主要经济指标表
表2-2
第三章 本次申请核准的内容
本次申请核准的建设项目名称为“”房地产开发项目,申请该准的具体建设内容、
工期、投资额如下:
一、项目建设内容:
拟建设居住用房 320000平方米。
二、项目实施进度计划
2009 年2月中旬报批项目申请报告, 2009年3月上旬完成初步设计,2009年5
月底完成施工图设计、招投标并办理完毕一切前期准备工作。
2009年
7月初正式开工建设,
2013年元月底全部竣工,施工工期
38个月。
本项目建设期总为
41个月。
三、投资计划
根据国家有关概算指标及市有关部门规定的收费标准,对本项目进行了初步估算。
(一)投资估算编制依据
《河南省建筑与装饰工程计价表》;
《河南省建筑安装工程计价表》;
《平顶山市工程造价信息》并结合平顶山市当前工程造价的实际情况确定;
业主提供的相关项目资料;
平顶山类似工程项目估算指标。
(二)投资估算
经初步测算,平顶山市房地产开发项目工程总投资为万元,其中:工程建设前期
费用万元,建安工程费用为万元,基础设施建设费万元,不可预备费万元。投资估算
详见表3-1。
房地产开发项目工程总投资估算表
表3-1
序
工程量
单价
总投资
项目名称
估算说明
号
单位
数量
(万元)
(万元)
开发建设投资
政府规费
M2
320000
50
1600
土地费用
亩
283
前期工程费,其中
规划勘测设计咨询费
M2
320000
25
800
六通一平费
M2
320000
20
640
招标造价咨询监理费
M2
320000
15
480
小
计
2560
建安工程费,其中