文档介绍：小户型物业研究报告
2004-4-16
前言:
小户型物业,一种依托在都市的产物。从物业分布的区域特征来看,小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华,交通方便的显著特征。从物业用途来看,主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看,小户型物业均存在容积率高;梯户比值高;绿化面积少;有多层商业裙房,生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低,投资风险较小,与其它物业有着很强的互补性,因此长期存在。
一、小户型物业定义
基于更明确调研对象,现将小户型物业界定为小于等于两房的户型占项目套数比
85%以上,且两房的建筑面积在85平米以下的物业,为该次报告调查研究的对象。
二、小户型市场状况
小户型物业分布位置相当集中并有显著特点。
1、罗湖:小户型物业主要集中在东门、人民南、八卦岭一带。人民南及东门的小户型物业依托于原有的都市中心地带,商业繁华,配套服务业完善;八卦领的小户型物业依托在八卦领工业区内及园岭一带的成熟配套服务。罗湖的客户以白领、投资客、特殊服务行业人士为主,并都较喜欢罗湖的生活气氛,活动场所及饮食服务。
2、口岸:小户型物业以皇岗口岸、罗湖口岸为代表。因离口岸较近,方便港人深港两地往返。并因港人的消费力不弱,从而使迎合港人喜好的生活配套行业、服务业迅速发展,一般均能满足其生活所需的要求。客户以港人及特殊服务行业人士为主。
3、福田:小户型物业主要集中在华强北、岗厦及石厦片区。华强北的小户型物业主要依托于华强北繁华的商业圈及周边成熟的市政配套,并具有典型的投资型物业的特点。而岗厦的小户型物业则依托于彩田新一佳附近的商业配套,石厦的则依托福田新区委一带的商业配套。岗厦及石厦都具有投资加过渡,小户型物业的特点。客户以投资客及新一代精英白领为主。该新生代具有对信息反应快,容易接受新事物,同时自我保护意识极强的特点。概念及网络营销都非常有效,但同时又对服务质量及发展商提出较高的要求。
4、南山:小户型物业主要集中在南头和南油。南头主要依托在南头发展银行一带的商业,南油则集中在南油大厦及沃尔玛一带的商业。客户以白领及投资客为主,其中福田和本区域的白领占大部分,对价格较敏感,并对优惠措施非常在意。
5、龙华:小户型物业主要集中在龙华镇中心及梅林关一带。近年,龙华城镇建设凭借着龙华房地产业的升温,得到了进一步的发展。在龙华中心地带也出现了小户型物业,如:苹果园。客户以当地的企事业的白领阶层为主。还有临近梅林关口的小户型物业,如:纯白领域。客户以福田的中低收入的白领阶层为主。
小户型市场在2001年以前有着供应量少,价格高的特点。但随着客户对小户型产品的需求,市场上逐步增多了小户型产品的推售量。而且,价格也因产品的稀缺性稳步上扬。罗湖是小户型物业早期最主要的供应片区,其价格也有赖于罗湖成熟配套及客户需求的支撑,领先于其它的片区。但随着市中心区的西进运动,福田小户型物业的价格成明显的上升趋势。而罗湖小户型经过多年的开发,价格趋于平缓,无太大的上升空间。南山小户型是市场上的生力军,随着南山配套建设的进一步完善,小户型产品得到市场的欢迎,供应量得到进一步放大,价格也稳步上升。相信随着南山商业文化中心区的建成,西部通道的开通,南山的小户型物业会进一步受到市场的吹捧,价格有较大的上升空间。
可以看出,在罗湖、福田,小户型物业在其片