文档介绍：中央民族大学硕士学位论文中国房地产企业融资研究姓马洪博指导教师:谢丽霜院系克:经济学院经济学系专业:政治经济学完成日期:年名:
摘要本文主要采用理论分析法和数据分析、案例分析等方法,对中国房地产融资问题进行研究,希望能通过一些建议解决这些问题,进而促进中国房地产行业的健康发展。首先回顾企业融资关于资本结构、融资风险等财务管理理论,然后介绍中国房地产业的发展历程和融资的发展情况,分析房地产融资的特点和现状,指出中国房地产企业融资存在的问题,包括房地产风险集中于商业银行、定金预售款比例过高、泻驼谧实哪讯却以及宏观调控信贷政策加大融资难度等,指出创新的多元化融资方式势在必行。然后介绍国外成熟的房地产融资方式,包括房地产投资基金、国际银团贷款、过桥贷款、房地产资产证券化在国外的运作经验和各自特点。最后分析股权融资、房地产信托投资基金、房地产资产证券化在中国实施的途径,并建议在相关金融、法规、政策等边界条件上进行融资多元化外部环境的优化。关键词:企业融资,房地产,多元化,房地产投资基金
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引言世纪年代中后期以来,在我国一系列鼓励住房消费政策的推动下,房地产投资保持较快的增长速度,我国房地产市场发展活跃,呈现出供求两旺的局面,对于改善人民居住条件,带动大量相关产业的发展,拉动国民经济的增长做出了重要贡献,房地产业成为国民经济的支柱产业。金融对房地产业的支持对于房地产业健康发展是十分必要的,中国金融机构由单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。特别是对个人的信贷支持成了这次房地产发展最大动力。年底与年相比,房地产开发的银行信贷余额增长倍,个人住房消费信贷增长了近倍旮鋈俗房消费贷款达到蛞谠R陨希甑赘鋈讼炎》看钣喽畹囊槐。可以说,如果没有银行对个人住房消费金融的支持,近几年国内房地产得到迅速发展是不可能的。而个人住房消费信贷的迅速发展又在于政府用管制的方式采取超低利率政策、在于年住房商品化货币化后几十年来住房需求能量释放、在于人口结构很大变化,在于民众消费观念的巨大变化。可以说,国内未来房地产业发展的关键就在于民众对住房消费信贷的理解及央行如何来调整与支持。对房地产丌发的金融支持,年以来也发生了很大变化。年房地产开发贷款余额为亿元,年儿月扩大到亿元,是年的叮而且房地产开发贷款增长明显快于同期全部金融机构贷款增长速度,房地产开发贷款在全部金融机构贷款余额中的比重越来越大。房地产开发周期长,环节多,资金需求量大;土地是稀缺资源,也是房地产开发的基本条件。资金和土地是房地产开发的两条腿,没有资金和土地,开发商将寸步难行。在土地管理方面,国土资源部在年签发的号文件,叫停沿表航昀粗泄康夭蹲视胂墼龀さ谋冉房屋销售面积商品房销售额房地产投资增年份百万平增长十亿元增投资增与销售增睦米率%著%数据来源:国家统计局《中国统计年鉴》和《中国经济景气月报》.%一——.
用了多年的土地协议出让方式。年拢谙晗傅餮械幕∩希泄嗣银行颁和了盼募诜康夭笠悼7⑿糯⑼恋卮⒈傅盅捍睢⑹┕て笠流动资盒贷款、个人住房贷款、个入住房公积令委托贷款等七个方面全面提高了贷款的门槛。尽管年出台了调控政策。在年伊始,房地产业的开发投资继续高速增长,。各级政府纷纷给房地产业等行业降温,以保障房地产市场的持续健康发展。国家通过土地、令融等一系列政策规范房地产市场,提高准入门槛,抑制固定资产投资过快增长。在信贷方面,国务院针对部分行业投资过热,提高了项目资本金的全面要求,要求房地产投资的资本金达%及以上缓济适用房项目信贷收紧和资本金的提高对于开发商早已绷紧的资金链条,形成一块融资真空,而土地协议转让的终结,招、拍、挂制度所要求的高额资金支付更增大了开发商的资盒压力。在土地方面,年磷试床苛:霞嗖觳肯路号令,并将定为“大限’,严把土地闸门。双管其下的地产新政让房地产企业普遍感到了资金压力,随着政策调控的效应逐步显现,这种压力将进一步增大。资金是企业的血液,始终是一种稀缺资源,对于在新的游戏规则下,参与资本密集型的房地产开发的中国房地产开发商,其意义更是不言自明。客观审视我国房地产企业资金来源,直接和间接的,%左右的资金来自银行,而国外房地产企业的资金来源,%左右是房地产基金,%左右是私募基金,其余%左右才是银行贷款,银行体系风险相对较小。房地产作为~个资金密集性产业,金融支持是一个不可或缺的方面,由于国内房地产业过分依赖银行,只要央行政策改变,银行信贷紧缩,房地产企业就有融资之困难。面对融资之困难,房地产融资多元化已是必由之路。可以晓,从房地产企业的融资特性来看,不建立起一个房地产多元化的融资体系,要保持房地产持续稳定的发展是不可能的。我将试图通过对各种融