文档介绍：目录
一、前言
二、项目的背景和目前的状况(简介)
三、项目的周边业态的发展状况和相对缺乏的建设内容
四、验证式调查和可行性分析
五、项目的定位建议
六、财务分析
七、项目的整体开发模式建议和营销思路
八、建议
附件1:中国部分产权式酒店一览表
附件2:日本东京原宿广场的说明和运作思路
一、前言
随着置信未来广场公园部分的竣工,未来广场项目的重新再定位已经成为公司目前所要考虑和进行的工作。由于该项目的定位在前期已由资产公司作了多个方案的定位考虑和相关调查,因此在本文中不在对已经作过的调查作更多的阐述,而是按照建设产权式酒店以及针对周边而进行的商业业态配套建设的基本思路来进行验证性论证,因此本文主要研究的是关于是否在该地块建设酒店,是否建设产权式酒店,以及如何盘活地块的商业开发价值等几项内容。
形成本文的资料和信息来源分为内部和外部来源:
A、内部主要是:
1、对资产公司关于该项目的相关资料进行收集,分析,整理和选择;
2、与房产相关部门进行交流和沟通。
B、外部的主要工作:
1、地块的实地考察;
2、地块周边状况的考察和了解;
3、成都市的酒店经营状况考察;
4、产权式酒店的考察(成都市和国内各个知名的产权式酒店的考察)
5、酒店专业经营管理公司的接触和了解
6、同业态和同区位酒店个性了解和调查
由于时间的关系,本文没有涉及到消费者的调查,因此从分析上更多的是一种定性和验证式的定向分析调查,是本文的缺陷。一旦项目的框架确定之后,可以在这个思路的基础上进行进一步的探讨和可行性研究。
二、项目的背景和目前的状况(简介)
1、项目情况
置信未来广场位于成都市西南面武侯区科技园内,武侯大道与武青南路交汇处北侧,距三环路外侧1公里。东临潮音路(30米),北临规划待建路(15米),西接武青南路(40米),南临武侯大道(40米),是整个科技园区最好的口岸。
置信未来广场所在地设有皮革市场、建材市场、汽车汽配等大型专业市场,整个区域内高科技企业星罗密布,近邻处有100余亩的国际网球俱乐部,广场区域内还几个较大的中高档住宅小区。随着政府对城市的发展规划,今后成都的物业聚集点将出现在三环路地段。
项目总占地216余亩,征地130亩。公司拆资修建由86亩配套生态公园——未来广场已修建完成,整个置信未来广场风景如画,是该区域内的一大亮点。
2、项目取得的背景
与武侯区政府联合,取得土地,作为规划中的武侯科技园区的商务,厂房等配套建设用地。
3、项目目前的状况
项目目前所规划的公园已经建设完备,正进行后期的整理,公园在5月16日就可以进行开园。项目宗地的其余两个部分: 38亩和79亩的地块需要重新进行定位,其中38亩范围内进行酒店的重新定位是本文需要解决的问题,在这个基础上对于后期的79亩地的定位和开发也作了相应的关联分析。
4、项目目前要研究的问题
由于时间的问题,本文所要研究的主要是关于在该项目所要设置的物业类型和项目的定位要求,在这个基础上形成对本地块的规划和开发思路。
5、进行可行性分析的基本思路
从两个角度来进行分析:
A、业态角度:
酒店—产权式酒店—相关配套—业态组合
B、市场角度:
项目定位--项目运作--市场营销--—目标实现
三、项目的周边业态的发展状况和相对缺乏的建设内容
一)项目周边情况分析
1、目前该区域的周边业态的大致情况
关于该地块的周边业态的详细的分布情况在以前的资料中已经有完整的体现,因此在本文中不再进行具体的阐述。周边的业态主要围绕三大产业来展开:皮革业,汽车销售维修和零配件业以及高新科技产业。周边的自然环境是参差不齐,既有良好的环境,又有比较差的一个方面。
2、目前该区域所拥有的消费资源
目前该区域影射到成都市西南面的三个行政区域。即机投镇,金花镇,簇桥乡等;所涉及到的片区有外双楠片区,武侯科技园区,鞋都,气配和汽车销售区域等。该区域辐射的常住人口达到20万人,而日均的流动人流量达到8万人左右。
考虑到随着该区域的配套进一步完善,区域定位形象的清晰,可能的消费人群还会呈现出大的增长势头,因此在消费资源上,该区域具有比较大的基数。
3、目前该区域内所缺乏的业态
定位研究的思路是寻求差异化和追求业态之间的互补性,因此在调查中我们着重于对该区域所缺乏的业态进行了考察。
通过对周边4公里半径范围内的业态调查,我们发现目前在该区域所缺乏的业态主要有:
----缺少大型的酒店以及休闲娱乐的场所
通过对周边业态的调查和研究,发现在目前以该地块为中心的4公里半径的范围内,没有大型的酒店。目前只有几家小型的旅社,在规模上和市场影响上不能达到一定的档次。同时由于几个相关业态的存在,必然存在相应的对于商务,娱乐以及