文档介绍：鑫奇机场前项目市场定位报告
目录
第一部分地块篇
第二部分环境篇
第三部分市场篇
第四部分定位篇
第一部分地块篇
寻找地块属性
地块位置
n       甘井子区南林街,郭家街仓库旁
n       机场新区的商业金融区所在地
地块四至
n       南侧:八一新居小区;
n       北侧:军用厂房;
n       西侧:南林街,西部大通道;
n       东侧:郭家街仓库;
项目规划
n       ㎡,;
n       6栋板式小高层,二层裙楼公建;
地形地貌
n       不规则梯形,东西向长于南北向;
n       地势平坦,地上无建筑物;
产权性质
n       本案地块为综合用地;
n       1#、2#、3#、5#,4栋为住宅楼产权70年;
n       4#、6#楼商住楼,公建40年产权,住宅70年产权;
前景规划
n       规划中机场新区的商业金融区;
道路系统
n       虹港路、迎客路,旅顺北路、西部大通道;
交通路线
n       710路、701路、532路等8条公交线路;
配套设施
n       缺少大型超市、商场、菜市场等生活必备的商业设施;
n       学校:郭家街小学;
n       宾馆:机场宾馆
人文环境
n       城市中等收入和工薪阶层
n       机场工作人员
n       军人家属及退休老干部
n       从周边村镇迁入大连的居民
项目成本测算表(初算)
序号
项目
合计
万元
单价
元/㎡
建筑面积
(㎡)
备注
一
开发成本
1
土地出让金
425
72078
2
地价
499
72078
3
建安费
住宅
1100
53607
小高层建筑成本1100元/㎡
公建
1500
18471
公建建筑成本1500元/㎡
4
配套费
320
72078
5
政府交费
100
72078
6
绿化费
80
31338
7
监理费
7
72078
/㎡
8
规划、设计费
15
72078
9
电增容费
90
72078
10
不可预见费
40
72078
二
销售费用
1
销售税金
372
72078
按销售收入的11%计
2
广告费/销售佣金
169
72078
按销售收入的5%计
3
管理费用/财务费用
101
72078
按销售收入的3%计
三
总投资
项目中的主要问题:
n         本案公建量体较大,难于全部销售,为使项目利润达到最大化,建议用住宅的销售收入冲抵项目的总投资成本,而公建部分则为纯利润。
n         住宅的最低平均销售价格应为:÷㎡=4538元/㎡。在区域的销售均价是4200元/㎡的前提下,做什么样的产品能够突破4538元,并能被客户接受?
n         4#、6#楼产权为商业性质,且朝向不正,在这两栋楼里做什么样的产品可以保证销售的顺利。
我们通过挖掘地段价值,分析市场行情,精心打造产品等各方面达到最终的目标。
第二部分环境篇
挖掘地块价值
城市空间划分新格局
1、西拓北进——城市空间布局的变化导致城市人口分布的变化
n       构筑“两城三星”,建设“大大连”;
n