文档介绍：琼珠海岸项目市场定位报告
谨呈海南金石投资有限公司
2011年5月
三亚福湾(低总价高附加值的产品案例)
半山半岛(高端大型旅游地产案例)
针对本案地块的特点特选取两个案例研究
三亚福湾
位置
海棠湾东线高速土福湾出口
占地面积
1,000,500平方米
建筑面积
500,250平方米
容积率
销售均价
公寓: 48000元/平米;别墅: 50000元/平米
物业费水准
·月
开发商
海南海兴房地产开发总公司
物业管理公司
海南东和酒店管理有限公司
项目基本能信息:位于三亚海棠湾,项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线,海岸线短,海景资源有限,海景公寓产品部分在主地块最南端,户型面积较小,适合度假产品。
区域背景:定位“国家海岸”———国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾,是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。
海棠湾未来规划为“一点、一带、三区、六片、五楔”的总体结构;
将划分为三大功能区,分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区;
区域开发时序安排为由南向北逐次推进;
起步区的开发以旅游度假为主,建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域;
滨海多元化社区
湿地生态保护区
综合旅游度假区
一期
度假酒店式
海景公寓
占地约100,000平方米
建筑面积约100,000平方米
公寓套数共约1700套
每套面积约48—104平方米
度假独院泳池
平层别墅
度假独院泳池平层别墅,占地约270,000平方米,建筑面积约65,000平方米
连排别墅共约570套,每套别墅包括私家院落和私家泳池,每套面积约68—137平方米.
二期
五星级酒店
总建筑面积约40,000平方米
商业街等配套设施
总建筑面积约30,000平方米
规划理念:地块窄长垂直于海岸线,海岸线短,海景资源优势有限;(此地块与海石投资琼珠海岸项目较类似,均是地块窄长,垂直于海岸,有很大借鉴意义。)
建筑特色:开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造,使项目现场同周边项目实现区隔,具备极强的秒杀客户能力
建筑风格:项目别墅建筑为西班牙风格,细节处理精致,风情感强烈
园林风格:园林设计方为贝尔高林,园林整体处理精细,层次感强,各节点小品丰富,展示区整体效果出彩,现场杀客力极强。
2#68平米海景洋房
L1 泳池别墅 68-75平米
整体布局方正,功能设计紧凑,空间利用度高
小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计;
多数功能空间为室外面积,不计入建筑面积,降低了总价,实用度极高。
项目亮点:户型整体偏小但强调度假功能,低总价高附加值的MINI泳池别墅成为项目最大的卖点之一
卫浴间干湿分区,,舒适度高;
整体空间不方正,应用有死角,斜向露台设计影响通风采光效果z
布置在室外的餐厅和浴盆
布置在室外的休憩空间和走廊
MINI泳池别墅产品
样板示范区打造
西班牙、意大利风格,风格迥异的建筑形式,吸引了客户的关注力;
Mini别墅,65平米,强调了度假的功能和细节的处理,控制总价;
示范样板区的精心打造,强调体验式营销;
三亚福湾市场意义
在宏观市场背景下,安全总价区间是本案在规划中要重点考虑的第一要素;
符合当地气候及度假地产感受的建筑形式,是吸引客户关注力的基本条件;
小面积独栋别墅,既强调度假的功能,又合理控制总价,利于快速去化。
对本案借鉴意义