文档介绍：静海区怡安购物广场商业
房地产评估技术报告
一、区域因素:
被评估建筑物位于天津市静海区胜利大街中段,北临怡安健身广场,与朝朝购物中心隔街相对,地处静海区商业中心,交通便捷顺畅。
静海区是一个充满希望的新型城区,她伴随着时代前进的步伐,抓住天津市加快城市环境建设的机遇,正在焕发出勃勃生机。
二、个别因素:
1、权属状况
估价对象2D1、2D2、2D3、2D4坐落于天津市静海区怡安购物广场二层,《房屋所有权证》编号分别为“房权证静海字第233020717号”、“房权证静海字第233020727号”“房权证静海字第233020726号”、“房权证静海字第233020737号”。估价对象3F坐落于天津市静海区怡安购物广场三层,《房屋所有权证》编号为“房权证静海字第233020741号”;估价对象4F坐落于天津市静海区怡安购物广场四层,《房屋所有权证》编号为“房权证静海字第233020689号”;房屋所有权人为天津市怡安房地产开发有限公司。
2、地理位置
估价对象建筑物坐落于天津市静海区胜利大街中段,北侧临怡安健身广场,与朝朝购物中心隔街相对。大厦附近商业服务设施齐全,交通便利,环境优良,适宜商业。
3、估价对象具体情况
估价对象用地面积:,占地面积:2765m2,建筑面积为15315平方米,容积率:,绿化率:。设计用途为商业。
框架结构,东西朝向,主体四层,局部五、六层,地下一层,面积:2879m2,一层2856m2,首层局部共享大厅,估价对象3F、4F就位于该共享大厅上方。
估价对象外檐刷涂料,地面玻化砖,石膏板装饰吊顶,顶棚设灯池,铝合金窗(局部设不锈钢护栏),乳胶漆墙面及顶棚;,,自动扶梯2部到顶,客梯1部,货梯1部,办公室铺木地板,乳胶漆墙面,石膏板装饰吊顶。公共卫生间地面、墙面均贴瓷砖,铝扣板吊顶,中档白色洁具,不锈钢龙头。基础设施:水、电、暖气,中央空调,烟感报警等附属设施齐全,建成于2005年一月,主体结构基本完好。
三、市场背景分析:
市场是价格的晴雨表,目前天津楼市除个别高档项目外,已经呈供不应求之势,供求关系表现较为紧张,购房者的购房需求得不到满足,因此2006年商品房住宅的价格将继续上涨。但随着政府大量廉租房和经济适用房的上市,使总体价格的强势增长遭到遏制。
对房地产住宅市场最近时期每年供给/需求四项测控指标归纳如下:
1、土地:年商品住宅土地供给量1000万平方米左右。
2、投资:年房地产实现投资300亿元左右,年均增长约25%。
3、拆迁:年适度拆迁量掌握在240万平方米上下。
4、需求:年商品住宅需求量,目前年潜在需求1500万平方米左右,其实现程度现阶段受到有效供给限制,主要是适合中低收入特别是拆迁户购买的房子的上市。综合供需两方面情况,未来两叁年商品住宅基本需求的实现,预计会保持约1000余万平方米,在其上每年具体增加多少,取决于当年该类房屋的有效供给。
同时,2006年市场要表现出的特点有以下几方面:
1、高档住宅(包括高档公寓和别墅)的市场增长稳定,但整体仍处于供过于求的状态。
2、板块效应更趋明显。
3、商品房配套设施更加完善。
4、从供应区域来看,明年天津市中心改造区域及城郊地区会平分秋色,成为天