文档介绍：新景盛世 营销推广方案汇报
呈送:开远新景地
昆明锦誉机构
2011-05-18
报告目录
壹、报告要点回顾
贰、目标梳理与营销现状分析
叁、客群研判
肆、销售模式与案例借鉴
伍、营销战略
陆、营销策略
柒、广告企划
壹、报告要点回顾
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我们对前期定位达成的统一共识回顾:
项目发展策略
多功能商业休闲主题街区,即休闲主题都市生活体验中心
市场形象定位
现代都市休闲主题商业体验中心,引领开远商业街区的最前卫潮流。打造成为开远商业名片及城市经济引擎。
商业功能定位
集休闲、餐饮、文化、娱乐、商务、购物、旅游等多种消费功能
经营档次定位
中档,局部高档【中档满足大众化消费,高档满足特色消费】
投资客户
开远市区收入较高的投资客(政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等)
项目周边经商小业主(也可自用)
红河州投资客及其他客户
价格实现试算
街区定位优化后,价格预期为6000元/平方米
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经营者
主力商家:特色餐饮及特色休闲吧。如:必胜客、STARBUCKS、上岛、花园咖啡等
品牌专卖店、专业店、便利店:如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店等
独立个体经营者,具有一定实力和经营经验的个体经营户
目标消费群体
主力消费群
主要居住在项目所界定的商圈内
收入水平高、消费能力强
以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主
本项目业主为其主要消费群体之一
表现为经常性消费为主
次消费群
居住在以上商圈之外的次辐射地带
消费能力强
以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主,同时可能吸引部分外来人口
间断性消费,可能1个月来2-3次
项目经营管理模式定位
经营管理方向
销售期,统一进行招商,直至项目全部开发完毕;
后期主力店聘请专业公司进行统一经营管理,其它部分可以先协助业主成立商业街的租赁部,但不负责商业街后期经营管理工作。
物业管理方向
由新景溪畔的物业管理公司行使物业管理职责。或与知名物业管理公司合作,如银海、俊发、万科、中海等。
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各组团品类规划定位
主力店,主要满足区域消费及项目形象
1-2F精品购物及展示
3F为名品休闲餐饮等
1-2F精品展示、文化、精致小酒店、旅游
3-4层名品餐饮及娱乐
1-3层,酒吧、餐饮、娱乐,商务等。
贰、目标梳理与营销现状分析
如何整合营销,让其成为项目核心竞争力?
营销如何有效地支持项目价位和销售速度?
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目标梳理:阶段销售的实现乃当前核心工作重点
商铺实现销售均价6000元/平方米;
商铺实现55%销售。
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我们采用S-C-Q结构化分析方法
我们应该怎么办
情境(Situation)
(公认事实)
plication)
(推动情境发展并引发矛盾的因素)
疑问( Question )
(分析存在的问题)
需要完成某项任务
发生了防碍我们完成任务的事情
资料来源:锦誉模型
存在某个问题
存在某个问题
采取了某项行动
知道解决的方法
有人提出一项解决方案
行动未能奏效
我们如何实施解决方案
该方案是否正确
为什么没能奏效
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S:情境(situation) ——营销环境、市场、项目等
市场众多外来发展商与本地企业、及代理商进入开远商业地产市场,市场营销手法比较正统,但创新程度不高,竞争较为激烈;
2010年年中至今,开远商业集中放量,为市场提供巨大的商业物业需求,特别是落云路沿街商铺及步行街商铺;
开远市2011年商铺供应量较大,竞争日趋白热化;
项目区位价值的成长性高,但产品价值更容易得到快速认同;
交通便捷,具有规模优势;
周边街铺销售情况较好,但实现的价位不高,经营情况一般;
本项目所处片区未来两年有大量人口入驻,商业机会明显。
公园优势,定位优势,规划优势。
项目实情
市场环境
营销环境