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二〇〇四年十一月
目录
第一部分市场背景及经济进展动态………………………………………………………………………P3
一、石家庄简介
二、石家庄总体社会经济进展状况
三.、石家庄城市规划与城市建设状况
其次部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………P14
一、2004年房地产的概况
二、石家庄房地产总体态势分析
三、石家庄市场客户整体特征
第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………P23
一、石家庄市房地产市场板块分析
二、石家庄房地产市场典型案例剖析
三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总
第一部分市场背景及经济进展动态
一、石家庄简介
石家庄——河北省的省会,地处中国华北平原,地势平坦开阔,全市总面积15848平方公里,,其中市区面积456平方公里,,是全省政治、经济、文化的中心。
1、地理交通
华北城市间的经济沟通主要依靠铁路、大路运输。石家庄市地处广袤宽广的华北平原中南部,位于东经114°29′,北纬38°04′,北靠首都北京和港口城市天津,东临渤海和华北油田,西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻,古称“京畿之地”,素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称,地理位置格外优越。
2、科技教育
石家庄市科技教育基础雄厚,高等院校集中,具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新力量。全市共有市以上科研机构84个,,两院院士5人。其中,信息产业部第54所、13所和中国农业现代化争辩所等,在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范高校、河北科技高校、河北经贸高校、石家庄铁道学院等十五所大专院校,。
3、国际合作
石家庄市与美国得梅茵市、日本的长野、韩国的天安、英国的考比、墨西哥克雷塔罗、意大利的帕尔马、加拿大的萨斯卡通等8个国家的10个城市结为友好城市; 与100多个国家和地区建立了友好往来和经贸关系。一些国际知名公司,如日本的富士通公司、美国的休斯公司、德国的赫斯特公司、英国的汇丰银行、意大利的萨普拉斯公司、马来西亚的金狮集团等均在区内投资建立了企业。
4、产业布局
石家庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体,布局较为合理的综合性工业体系,是全国重要的纺织工业基地和最大的医药工业基地之一。此外,石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。
5、经济基础
,%,,、。凭借紧邻北京的位置优势,占据华北的交通枢纽之利,全市共有国家级高新技术产业开发区、石家庄经济技术开发区、其中高新区在全国53家国家级开发区处于10强行列,经济技术开发区的大规模建设成果显著。
二、石家庄市总体社会及经济进展状况
(一)2004年石家庄1-3季度经济进展状况
1、GDP指标
1—,%,连续保持着1999年以来全市经济增长的最高值。
2、固定资产投资
1—3季度,,%;,同比增长20%,其中,,%;石家庄市其次产业进展迅猛,实现增加值563亿元,%。 ;  ,%;1—%,。
3、服务业经济
今年以来,服务业经济指标运行良好,邮电通信业务飞速进展,消费市场进一步活跃,金融存款稳步增长,服务业税收大幅增加,各行业经济均呈现较快增长势头,其中批发和零售贸易餐饮业、金融保险业增势显著,%、%,交通运输仓储及邮电通信业和其他服务业增长幅度分别为10%、%。
(二)2003年石家庄总体社会及经济进展状况
1、GDP指标
2003年石家庄市的经济综合实力明显增加,,%,,、。2003年人均GDP达到25508元;%。第一产业稳定增长。,%,%。其次产业增长较快。,%,%。第三产业上半年受“非典”影响较大,但下半年恢复很快,全年呈现了较好的进展态势。,%,%。
2、固定资产投资
,%,,%,。其中,,%,,%,房地产投资增势迅猛,,%,。,%,,%,,%,增速均比上年有较大提高。,%。,,分别增长
%%。
3、消费指数
居民消费需求明显转旺,,%;人均可支配收入7741元,%;人均消费性支出6094元,%;城市居民人均消费性支出食品占主导,消遣教育文化用品支出比重占15%,是食品消费之后的其次大消费。衣着支出首次呈负增长态势。居住消费支出比重占10%。
4、外资利用程度
2003年新注册三资企业93个,%;新增利用外资合同总额7亿美元,%,,%。,%,,%,。全市引进市外资金102亿元,,%。“振兴河北”战略的提出,世界及中国对石家庄这个市场的关注程度会越来越高,外资的吸引程度也将会提高。
5、存贷款
,%。城乡居民储蓄存款余额连续增加,,%,,%。,%。其中包含了企业、项目和个人贷款的增长,贷款的方式正在转变人们的生活观念。
6、居民消费价格指数
%,。
小结:
Ä各项经济指标显示2003-2004年内石家庄市经济运行处于良好状态。
Ä按国际经济组织统计表明,当一个地区的GDP经济增长速度大于5%的时候,当地的房地产也就进展存在着极为宽敞的前途。
Ä社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费力量得到进一步增长,房地产消费观念进一步形成。
Ä政府各项政策、措施在不断的规范、促进地产市场,为房地产业的持续进展供应了有效的支持。
(三).石家庄经济进展政策
产业政策:石家庄目前的产业政策——纺织工业基地和最大的医药工业基地为主,石家庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体,布局较为合理的综合性工业体系。此外,石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。
金融政策:将来石家庄的金融政策将向个人消费方面倾斜,丰富和扩大消费信贷种类,乐观推动住房消费信贷、汽车消费信贷为主的个人消费信贷。利率的不断上调,并没有影响开发商融资,对于贷款买房的个人利率不上涨,使人们放心消费。
房地产政策:我国第一部物业管理法规《物业管理条例》的实施;《国土资源部71号令》的实施;石家庄已购公房可以上市交易;石家庄的房地产市场由政府指导,统一规划,五年之内完成“城中村改造”;石市物价局和房产管理局联合出台了《石家庄市物业服务收费管理实施方法》。
人才政策:“振兴华北”战略提出,高新区的启动,人事部推出的人才开发规划、政策扶持、人事制度改革等措施将会吸引、提高石家庄的外来人口增长速度,人口的增长将直接促进房地产市场的增长。
三、石家庄城市规划及城市建设状况
(一)石家庄城市规划
1、城市进展定位
——区域功能定位:京津冀经济区中的重要城市、华北南部中心城市。
——行政功能定位:河北省省会。
——产业定位:以医药、纺织为主导的华北制造业基地。
——交通功能定位:全国重要的铁路、大路交通枢纽之一。
——商贸功能定位:华北地区重要商埠。
——城市文化定位:燕赵文化与现代文化交融的文明城市。
2、城区进展方向
2003年,石家庄市聘请了中国城市规划设计争辩院、上海同济高校和南京高校三个单位对省会的空间战略进展规划进行争辩,在这三个国家顶尖级的规划设计争辩单位的方案基础上,北方设计院汇总编制了石家庄市的空间战略进展规划。在这个空间战略进展规划中,明确强调今后石家庄市的空间进展方向是“西优东拓南延北跨中疏”。“西优”就是西部主要是以生产优化为主;“东拓”,就是在高速大路以东,在高薪技术开发区和良村经济技术区的基础上扩展新城;“南延”就是城市连续连续原来的进展,向东南方向连续进展;“北跨”,指的是远期,跨过滹沱河向正定进展;“中枢”就是讲要疏减城市中心区的人口。
3、城市进展目标
(1)立足冀中南,借助京津,步入更广泛区域合作的开放城市;
(2)极化功能,产业特色突出,竞争力强大的活力城市;
(3)回归自然、山水相依、绿城交融的宜居城市;
(4)延古续今,燕赵文化与现代文化交相辉映的文明城市。
4、城市进展战略
(1)“1+4”市区进展新体系