文档介绍：2011年新地·东方明珠
价值提升及营销策略报告
2011-6
本报告是严格保密的。
问题的界定
--- 这是本次报告的出发点
一、在后续准备逐步提价的情况下,我们的核心竞争力如何突显? 大盘的发展策略? 二、合理消化速度下,如何通过大盘价值提升策略,从而提升项目溢价能力?
写在前面写在前面
后续产品的开发时序及商业配套发展进度; 后续高层产品的改进方向及计划; 山地公园打造中的展示完善(山地开心农场等); 下半年营销策略及推广广告调性确定;
本次报告需讨论确认的内容:
报告结构
1 项目自身属性再梳理
2 类似大盘案例借鉴
3 发展策略建议
4 价值提升策略
5 11年下半年营销策略
项目属性1:非城市主流发展区域,交通、商业配套
发展较缓
富基世纪公园新界
· 城北
恒大·名都
长沙玫瑰园月湖
金星北、市府
恒大华府金星大道星沙
中
板
海岸块
岳麓大道
城东
麓南
城南
项目属性2:稀缺私家山体公园,德式风情大盘
项目属性3:板块直接竞争、区域竞争干扰、有限客
户争夺
项目下半年推货量推货时间推货产品
富基世纪公园约6万平米年内推货二期预计9月 75-98 ㎡2房/103-135 ㎡3房/156-199 ㎡5、6房
约400多套;另余400多套现货未售
恒大名都约18万平米下半年或明年现售:170,180,260,290
90-130小户型约1600套未推:90-130中、小户型
尚公馆约3万平米 5月下旬推 36 ㎡-89 ㎡ 2房112 ㎡3房
板块内直接竞争1#栋约300多套
音乐界约预计剩余8万平米万方持续推货 70-95㎡2+1/125㎡2+2/150㎡3+2
42约960套
南山苏迪亚诺约3万平米 5月中旬 H22,H23栋
约220套 11F小高层,120,140
勤诚达·新界下半年约10万平米以上预计6月初 60-100平米(复式)/77-90平米2房/100-1303房
6月初开盘,约600套
恒大华府预计12万平米正在推售 91 ㎡ 2房/93-135 ㎡3房/153 ㎡四房
约1000套
北京御苑 7栋(124套)11栋(279套) 预计6-9月 7栋(142)11栋(90,120)
莱茵城板块内直接竞争6万平米未售下半年 80-100 ㎡2+1 /100-125 ㎡/3+1
约400套
约万方
卓越蔚蓝海岸 14万平米,约1200套58 三期预计10月面积预测80-125 ㎡的3房/4房
保利·麓谷林语 20万平米,约1900套每月推2次 80-100 ㎡2、2+1/110-125 ㎡2+1、3+1/135 ㎡
3+1
项目属性4:城郊资源型大盘的发展方向探讨
我们可能选择的发展方向
价格高有关的
资源+体验
我们可提升的方向资源+配套
顾客需求
资源+产品
目前位置,红海竞争资源+低价
价格低无关的
差异点物质精神层次
大盘
一、在后续准备逐步提价的情况下, 我们的核心竞争力如何突显? 大盘的发展策略? 二、合理消化速度下,如何通过价值提升策略,从而提升项目溢价能力?
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