文档介绍：XX花园Ⅳ期平湖秋月B组团营销总案
市场背景和房地产市场分析
目录
竞争项目扫描
项目定位
营销策略
写在前面
截止2011年4月,我们的产品雏形与方向已经基本确定……
项目四期B组团的物业类型由8栋小高层住宅构成;
整体规划、立面风格、景观、户型已基本确定……
在项目产品基本确定的前提下,我们需要制定项目的总体营销思路!
市场背景与房地产市场分析
1、宏观楼市政策解读
2、中观城市解读
3、微观板块解读
一
三大主题,凸显楼市调控
2011的“来来去去”
政策分析
——新政解读
在“房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不佳”及十八大中央领导人换届背景下,中国社会面临政治、经济和民生三大主题稳定,国务院出台“坚定不移地搞好房地产市场调控”。
由此,中央政府2011年的楼市调控的决心与力度,不容置疑!
该阶段政策相对较平
稳,没有出现上一时
间政策接连出台的情
况
4月15日《国务院常务委员会部署遏制部分城市房价过块上涨措施》
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
4月20日,《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》
4月30日“京十二条”(包括限购令)
5月5日“深十三条”
5月17日“浙十八条”
5月22日“穗24条”
5月26日《土地增值税清算有关问题》
6月3日《关于加强土地增值税征管问题的通知
6月5日〈关于规范商业个人住房贷款中二套房认定标准通知〉
2010年8月-9月底
2010年4月15-7月底
调控密集期
调控淡化期
调控强化期(空前严厉)
政策引导市场,楼市调控主旋律
从“新国十条”细则版向“新国八条”狂风聚变
政策分析
——新政解读
9月29日,《关于完善个人商业住房贷款有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》
15个城市陆续出台了限购令,原七折利率取消
2011年1月19日,温总理再次强调摇加强调控
2011年1月20日,
2011年1月26日《新国八条》
2011年3月24日,合肥限购令细则出台。
2010年9月29至今
严格实行约谈问责制
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数
首套房首付30%
二套房首付60%
三套房停购
严肃处理违规
商业银行
土地增值税
的清算
以家庭为单
位调整契税
的标准
房产税改革
试点
严格住房用
地供应管理
严格住房建
设年度计划
的管理
保障安居工
程建设任务
规范房地产开发企业行为
暂停违规企业发行股票、债券和新置土地
红字部分:2011年1月26日《新国八条》给力新政
政策分析
——新政解读
低收入家庭(经济适用房)
最低收入家庭(廉租房)
夹心层家庭
中等收入家庭
高收入家庭
最高
收入家庭
5%
15%
65%
10%
5%
商品房市场
出租房市场
保障房市场
中国住房市场结构示意图
“十二五”规划3600万套保障房的投放
保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭的商品房住宅市场的需求。
中国住房市场
结构正在演变
政策分析
——新政解读
政策分析
——政策盘点
发布时间:2011 年3 月10 日
制定单位:国土资源部
政策名称:《关于切实做好2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》
主要内容:今年的重点任务和基本要求是:“稳供应、保民生”;确保2011 年1000 万套保障性安居工程建设任务落地;“控价格、防‘地王’”,坚持招标拍卖挂牌出让制度
土地
政策
发布时间:2011 年1 月20日、2011 年2月24 日、 2011年3月25日、2011年4月21日
制定单位:中国人民银行
主要内容:
金融
信贷政策
存款
准备金率
公积金
贷款利率
发布时间:2011 年2月9日、2011年4月6日
制定单位:住房和城乡建设部
主要内容:
存贷款
基准利率
发布时间:2011 年2月9日、2011年4月6日
制定单位:中国人民银行
主要内容:
政策分析
——政策盘点
发布时间:2011年1月20日
制定单位:住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障
政策名称:《房地产经纪管理办法》
主要内容:于4月1日起实施,这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。
行政
法规
发布时间:2011年1月26日
制定单位:国务院办公厅
政策名称:《关于进一步做好房地产市场