文档介绍：谨呈:厦门禹洲集团
禹洲·尊海项目策划报告
导读
一、区域总体分析
二、区域目标市场分析
三、目标客户及需求分析
四、别墅与普通住宅综合开发可行性
五、规划分析与建议
六、项目形象定位与建议
七、项目推广策略与建议
政策分析
宏观政策三管齐下,给沸沸扬扬的楼市降温
•提高土地出让门槛
•调整土地出让结构
土地政策
•严格治理囤地现象
•增加土地出让
•提高税收和首付款比例来增加交易成本
政策
房产政策•严控央企拿地,抑制地价推高
解读•大力推行保障性住房建设,增加市场供应量
•提高存款准备金率,减少市场流动性
金融政策
•取消贷款利率优惠政策,抑制市场需求
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政策分析楼市政策收紧,市场观望气氛浓厚。
房贷:二套房贷首付
不低于50%;暂停发放第
三套及以上贷款;
利率:取消房贷利率
优惠,二套房上调贷款利
率;
用地:加强用地监管,
首次缴款比例不得低于全
部土地出让款的50% ;
售房:不得收取定金、
预订款等费用。
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政策解读 ,其核心内容是:进
一步规范土地及商品房市场,属于温和政策。
未对“家庭限购令”、“三套房及以上停发
(一)、首套、二套房贷严格按“国十
购房贷款”及“限制外地购房”这几项备受
条”执行,贷款购买第三套及以上住房
关注的条令做出相关规定,独具厦门特色,
的,大幅度提高首付款比例(含公积金)
符合厦门实际需求。
和利率水平,具体由商业银行根据风险
将来因为商业银行之间的竞争,购买三套或
管理原则自主确定。
以上住房很有可能会享受51%以上首付及
。
(二)、增加岛外土地供应,推进岛
内外一体化,加快岛外新城建设,合今后岛内的土地供应量会逐步减少,岛外的土
地供应将会大幅度增加,岛外的竞争将进一步
理承接岛内城市功能的分流和房地产
加大。
市场的分流。
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政策解读后市预测——从紧的调控政策势必造成房地产周期调整,短期内对开发
商业绩将会产生负面影响,但未来的房地产市场发展仍然可期待。
短期内价格不会有大变动,但成交量会有所下降;
调控组合拳向下传导效应需要时间来彻底释放,估计半年内价格
才会有所松动;
市场供需不平衡的根本矛盾始终存在,决定了价格不会发生大幅
度的降低;
在此次政策对市场的效果检验仍未达到政府预期的情况下,政府
将可能陆续出台新的政策给房地产降温。
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政策分析楼市调控政策对本项目的客群和销售造成不利影响,但项目凭借独有的
景观资源以及和谐共生的社区形象,还是能够做好营销推广工作。
政策对项目的不利影响
对客群的影响:一方面省内外投资客的热情骤减,纷纷撤离楼市;另一方面刚性需求的购房者
观望情绪逐渐浓厚,甚至部分客户提出退房申请。
对销售的影响:周边楼盘的存量房和二手房房源纷纷涌向市场,一时间造成了供过于求的假象。
此外,新楼盘销的售价格也受到抑制,如天湖开盘价格比预期降了10%,王子广场推迟开盘时间。
但本项目作为一个海、湖双景的高档社区,我们不仅从产品的景观资源等优势去
做推广,更重要的是要营造出来社区和谐共生、其乐融融这样一个社区的形象和气
质,要靠这种软性的东西吸引客户,找好市场切入点,做好营销推广工作,仍能操
作好本项目。
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厦门概况厦门城市吸引力较大,良好的人居环境和温馨生活氛围,
吸引大量外地客户,占在厦置业人数60%以上。
厦门的优势 09年中国十佳最适宜居住城市排行榜
排名城市排名城市
城市荣誉:取得多项国家、国际
1 青岛 6 长沙
环评、人居大奖、十佳宜居城市;
2 苏州 7 大连
客群:优美城市、完善配套吸 3 泰州 8 河池
引大批外地客群; 4 厦门 9 包头
政策优势:海西政策利好,国家 5 宁波 10 新阳
大力扶持的特区;
位于厦漳泉经济圈的核心位置,
成为区不动产投资的首选地;
厦门温馨的城市氛围、闻名的
旅游资源和良好的形象气质。
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交通条件
厦门交通便捷,海、陆、空交通网络完善
公路:沈海高速、海沧大桥、集美大桥、
翔安海底隧道、在建的厦成高速等;
铁路:福厦铁路的开通,厦门到泉州仅
半个小时,到达福州、
和