文档介绍：A-1107-GW-2011-0025中国茶博汇茶业中心市场周边地块项目中期汇报阶段性沟通本报告是严格保密的。11项目问题聚焦2大盘开发案例分析3区域价值提升4物业类型竞争力分析5开发时序初步模拟6项目整体定位和发展战略7下阶段工作内容和安排本报告是严格保密的。2经过两轮沟通,我们明确了贵方对于本项目的发展目标实现利润最大化及综合效益最大化3-5年能内收回地价,实现滚动开发树立项目影响力及企业品牌形象本报告是严格保密的。3目标实现障碍1——区域相对陌生:不在城市的主要发展方向上,也不在安溪连接厦门的主要通路上,客户判断区域成熟需要5年南安市本项目老城安溪县城新城南翼新城:泉州市中心厦门市城南片区是重点发展片区,是未来的新城中心项目所在区域不在安溪连接厦门的主要通路上,主要对外交通通往泉州“未来的新城就是宝龙那里,人们都觉得宝龙是下一个市中心…..感觉现在新城中心是宝龙广场那边,茶博汇那个区域相对偏远,配套不成熟”——大华绿洲销售代表城东茶业新城那边比茶都都远了,而且我去过了,那边什么都没有……三年内不会发展起来,至少得五年左右——感德茶叶老板本报告是严格保密的。4目标实现障碍2——客户认知不高:项目区域是客户眼中的产业集聚区,而非城市新城该区域汇集了茶都、特产城、茶博汇等茶业专业市场及其他茶相关产业茶博园茶博汇“茶都、特产城那边都是做特产城茶的,将来往茶博汇茶博园那边,都是发展茶产业的”——茶叶店老板李先生茶都本报告是严格保密的。5目标实现障碍3——价值较难实现:城市房地产板块的构成中,项目所在区域的价值最低,不存在显性的住宅客户光德片区县城片区城东片区代表楼盘:龙凤都城代表楼盘:大华绿洲、金代表楼盘:蓝溪国际、世、金沙水岸龙现代广场纪豪庭均价:4500元左右/㎡均价:8000元/㎡均价:5000—6000元/㎡客户:乡镇进城客户客户:企业主、政府机关客户:茶产业客户、县城为主工作人员改善型客户茶都片区代表楼盘:海峡茗北石片区城、君悦华庭代表楼盘:时代广均价:4500-5000元/场、龙湖山庄㎡均价:4500元/㎡,/㎡城南片区本项目所在片区客户:县城外溢客代表楼盘:宝龙城市广场、永隆国际城、学府名代表楼盘:明珠茶叶城户、部分乡镇客户门均价:3000-3500元/㎡均价:4500-5000元/㎡,公寓精装修6000元/㎡不存在显性住宅客户本报告是严格保密的。客户:茶农、茶商、少部分公务员6目标实现障碍4——开发周期长:安溪住宅单盘最高消化量为5-6万㎡/年,商铺单盘消化量4-5千㎡/年,项目开发周期很长(一)数据来源:安溪统计局本报告是严格保密的。7目标实现障碍4——开发周期长:安溪住宅单盘最高消化量为5-6万㎡/年,商铺单盘消化量4-5千㎡/年,项目开发周期很长(二)本报告是严格保密的。8本项目发展面临着三大主要冲突目标现状►利润最大化►区域相对陌生►3-5年内实现回现►客户认知不高►顺利实现滚动开发►价值较难实现►项目和企业品牌树立►开发周期长冲突1:区域认知度较差与期望利润值的矛盾3大主要冲突2:价值低谷与价值溢价的矛盾冲突冲突3:区域自然成熟周期与期望销售期的矛盾本报告是严格保密的。9本项目的问题解决思路大盘项目的核1、如何提升项目所在区域的价值?心竞争力所在战略层面2、做什么物业类型实现价值提升?盈利模式的选择问题3、如何实现滚动开发?如何启动?开发节奏和启动策略解决项目大的开发思路和发展战略问题1、项目地块容积率指标的具体设定?战术层面2、规划落地相关问题问题3、项目户型配比如何?立面、户型如何打造?4、路网、景观如何设计?5、零散地块的整体性如何打造?6、……本报告是严格保密的。10