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物业公司、业委会及居委会的三者关系
物业公司、业委会及居委会,这三者关系:假如涉及到签订物业合同,实际的做法是,在居委会的监视下,业主委员会与物业签订物业合同。这是指的新开发的商业小区。假如是老小区,一般没有业委会,就是所谓的政府福利了,由街道出主要费用,业主支付很少的费用,维持最低的公共卫生效劳而已。
居委会的法律地位:
《宪法》第一百一十一条城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。
以上条款可以理解为居委会是政府职能的基层延长,也是作为社区成员与政府之间的桥梁和纽带。居委会现在不是法人,没有方法担当相应的法律权利义务
业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构,是基于业主的选举和业主大会授权,执行业主大会决议的机构。所以,业主委员会是物业区域内全体业主的自治治理组织,是业主大会的执行机构,详细实施业主大会作出的规定。
业委会的法律地位就比拟简单了,法律归法律,实际操作又是另外一回事。为了物业治理条列的实施,特地增加了业主委员会代表业主的合同权利和义务。说起来,也挺可笑的,业主委员会没有法人资格的,怎麽能签订物业合同呢?为此,依据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定,业主委员会符合“其他组织”条件,可以自己的名义提起诉讼。由此可见,最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”,即可以自己的名义提起诉讼。
其他组织又称为非法人组织,是指不具有法人资格但可以自己的名义进展民事活动的组织。我国《民法通则》没有关于其他组织的规定,但是《民事诉讼法》第四十九条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确,其中第四十条规定:“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织,是指合法成立,有肯定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。”
业委会类似个怪胎,它可以代表业主去打官司,但是它出了问题就要全体业主买单。现实操作中,业主靠什么来约束业务会的职能呢?目前国家只有一条法律是约束业委会的。
《物权法》第六章“业主的建筑物区分全部权”第78条规定:“业主大会或业主委员会的打算,对业主具有约束力。业主大会或业主委员会做出的打算侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以恳求人民法院予以撤销”。第83条规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规、治理规约,要求行为人停顿侵害、消退危急、排解妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院起诉。”《物权法》这些规定,明确了业主委员会在特别条件下有作为诉讼原被告的资格,当业主委员会侵害业主权利的时候,给业主的维权供应了合法的诉讼方式。
现实操作中,拿我们小区的业委会举例来说,它什么权利也可以说没有,只是代表业主与物业签订物业合同的签字作用而已。业主公用设施出租的收益,也不归业委会治理,还是居委会及街道代管。假如根据法律来说,业委会的功能也是五脏俱全的,现实不是那样的,由于业委会人员的素养参差不齐,说实在的,根本没有什么力量可以担当它应当起到的作用。
实际操作中,业委会用处不大,有了它,打官司反而简单输。
物业经理人:.
篇2:关于怡美家园小区业委会备案胜利的公告
关于怡美家园小区业委会备案胜利的公告
敬重的海淀区怡美家园全体业主:
怡美家园小区业委会在街道办、居委会和广阔业主帮忙下已于20*1年10月23日选举胜利,11月10日业委会向街道办事处完成了业委会备案。
北京市海淀区怡美家园小区业委会公章已刻完,并在公安部门、街道办事处留签备案。
特此公告
怡美家园小区业主委员会
20*1年11月*日
篇3:关于聘请小区业委会监事员和工作人员的公告
关于聘请业委会监事员和工作人员的公告
业委会公告**号
敬重的怡美业主:
业主委员会将近期工作公告如下:
一、开通了小区帐号。自业委会成立以来,经过多方询问与努力,最终取得了小区自己的帐号,对于转变小区原有公共收益全部由物业公司代收代管的局面打下了根底。业委会正在制定小区公共收益财务治理制度,待成熟后提交业主大会审议通过。同时,业委会打算选聘财务人员治理小区账目。业委会候补委员梁君是一名具有多年工作阅历、具备较高学历的会计师,她在本次业主大会选举中,以过半数选票中选为候补委员。经业委会推选,打算聘请梁君为小区公共账目会计,同时打算小区内公开聘请出纳人员,盼望具备相关工作阅历、热心小区事物、具有工作时间的业主或业主代表积极报名。
二、对物业公司20*1年物业效劳状况进展考评。今年1月份,业委会首次组织了对物业公司20*1年效劳状况的考评,小区名业主代表踊跃报名参与了考评小组,依据物业合同的商定,对物业公司进展了全面考评。%,为根本合格。(评分具体状况见考评表)业委会向望京怡美物业公司及其上级望京实业总公司通报了考评状况,并致函总公司反映了小区物业治理中存在的问题。依据原物业效劳合同,给物业公司三个月的整改期。在整改期内,我们要求望京实业总公司对望京怡美实施内部整顿,大力调整人员构造,全面提升治理和效劳水平,扭转小区的物业面貌,以实际行动向广阔业主说明其连续为小区效劳下去的诚意和力量。在整改期完毕后,业委会将再次组织物业考评,取得合格(得分率80%以上)后,再行洽谈新的物业效劳合同。
三、为了进一步提升业主对小区物业治理的参加度,广泛建立物业与业主之间的沟通与反应机制,加大对物业效劳状况的监视力度,业委会将建立业主代表组织,以单元为区域推选业主代表,凡业主或业主的直系亲属有意愿作为本单元业办法见代表人,参加小区公共事务着,均可报名自荐。
业委会值班电话:XXXX
业委会微博:h
怡美家园小区业主委员会
20*2年3月12日