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谈物业治理立法重要意义
随着物业治理在中国的快速进展,物业治理企业不断涌现,物业治理中的问题也层出不穷。到目前为止,我国尚没有一部完整的、系统的物业治理法律标准,使得物业治理工作缺乏依据,业主的合法权益得不到有效爱护,极大地阻碍了物业治理的进一步进展。因此,在物业治理快速进展的今日,必需尽快制定物业治理法规,明确物业治理公司和业主、租户的权利义务关系,已是当务之急。
(一)物业治理法制建立是我国住房制度改革的内在要求
如前所述,在过去较长一个时期内,由于我国几十年来实行所谓住宅公有化、福利型住房制度,每栋建筑物根本上属于国家或集体单一全部。当我国民用住宅的建立与安排逐步由福利型领域转入商品化领域时,与住宅的建立、出售、安排、治理、使用、修理、调换等有关的法律关系发生了很大变化,大多数住宅的使用者的法律身份将由住宅承租人转化为住宅全部人,于是多层或高层住宅建筑物以单元为单位在社会上出售时,必定产生如何用统一的标准划分专有局部和共有局部以及确定二者关系的问题。同时,住宅的修理、治理也不再由房产部门担当。当一栋多层或高层建筑物有多数全部人时,建筑物的治理方式、修理的出资标准等应当由法律予以明确的规定,以保证每一个全部人都能公平合理地担当治理修理义务。而要维持住户间和谐的关系,则必需通过共同协商、共同出资、共同治理(或托付治理)等积极行为来实现,这就要求全体全部权人(业主)组成团体。这种团体的性质、组成方式、议事规章等均需由物业治理法加以规定。
(二)物业治理法制建立是维护房地产市场秩序,标准物业治理行为,促进房地产业持续安康进展的重要保证

物业治理是房地产综合开发过程的最终一个环节,直接关系到业主的切身利益。开发商的房子造得再好,假如没有良好的物业治理相配套,那么,房子的销售也会消失问题。因此,很多房地产开发商在注意楼宇质量的同时,亦纷纷成立自己的物业治理公司,培育物业治理人才。应当说,这是房地产市场走向成熟的标志之一。
物业治理与房地产开发的其他环节密不行分。良好的物业配套设施是物业治理良性运行的必要前提。然而,有不少开发商把工程尾巴留给物业治理公司,而物业治理公司又无力解决,致使效劳不到位,业主和租户怨声载道。因此,房地产开发商在工程立项进就应全盘考虑日后的物业治理问题,并在规划设计中仔细听取物业治理公司的意见,完善物业配套设施,避开给日后的物业治理公司增加不必要的负担。所以,应当以法律形式标准开发商的行为,明确开发商与物业治理公司之间的权利义务关系,避开扯皮。

目前,尽管有的省、市已出台了有关物业治理方面的法规,如广东、上海、北京等地都公布了省(市)物业治理条例或方法,但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据,众多物业治理公司的治理行为千差万别,楼宇买卖纠纷中,因物业治理引发的案件日渐上升。很多业主认为物业治理公司收费太高,漫天要价,缺乏法律依据,因而亟需标准;有的业主认为要求其一开头就交纳二三年的物业治理费和修理基金不合理。有些物业治理公司在为业主统一安装门、窗时,业主认为所收取的代理费大大高于购入与安装本钱。至于在物业治理效劳中存在的分歧则更多,由于双方权利义务商定不明,纠纷不断发生。所以必需制定相应的法律、法规,明确物业治理公司的权利和义务,标准其治理行为,使其置于政府有关部门和业主的监视之下。
(三)加强物业治理法制建立是依法保障物业全部人,使用人合法权益的客观需要
物业治理最终目的是为物业全部人效劳。物业全部人对物业的权益是一个统一的多层次的整体,包括房地产物权(国有土地使用权、房屋全部权)、房地产他项物权(房地产抵押权)和房地产债权(房地产租赁权)等。在现阶段,房地产既是重要的生产资料,也是必需的生活资料,已成为人们最重视、最珍惜的一种财产形式和乐于选择的投资对象。但目前的现状却是开发商打算对物业的管与不管;物业治理公司打算治理费的收取标准,而业主只能被迫听命、任人摆布,这是没有物业治理立法所带来的后果。所以,应当通过物业治理立法来保障业主的利益。