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谈物业管理立法重要意义
随着物业管理在中国的迅速发展,物业管理企业不断涌现,物业管理中的问题也层出不穷。到目前为止,我国尚没有一部完整的、系统的物业管理法律规范,使得物业管理工作缺乏依据,业主的合法权益得不到有效保护,极大地阻碍了物业管理的进一步发展。因此,在物业管理迅速发展的今天,必须尽快制定物业管理法规,明确物业管理公司和业主、租户的权利义务关系,已是当务之急。
(一) 物业管理法制建设是我国住房制度改革的内在要求
如前所述,在过去较长一个时期内,由于我国几十年来实行所谓住宅公有化、福利型住房制度,每栋建筑物基本上属于国家或集体单一所有。当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利型领域转入商品化领域时,与住宅的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了很大变化,大多数住宅的使用者的法律身份将由住宅承租人转化为住宅所有人,于是多层或高层住宅建筑物以单元为单位在社会上出售时,必然产生如何用统一的标准划分专有部分和共有部分以及确定二者关系的问题。同时,住宅的维修、管理也不再由房产部门承担。当一栋多层或高层建筑物有多数所有人时,建筑物的管理方式、维修的出资标准等应当由法律予以明确的规定,以保证每一个所有人都能平等合理地承担管理维修义务。而要维持住户间和谐的关系,则必须通过共同协商、共同出资、共同管理(或委托管理)等积极行为来实现,这就要求全体所有权人(业主)组成团体。这种团体的性质、组成方式、议事规则等均需由物业管理法加以规定。
(二) 物业管理法制建设是维护房地产市场秩序,规范物业管理行为,促进房地产业持续健康发展的重要保证
房地产开发商物业管理责任需要立法规范
物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节,直接关系到业主的切身利益。开发商的房子造得再好,如果没有良好的物业管理相配套,那么,房子的销售也会出现问题。因此,许多房地产开发商在注重楼宇质量的同时,亦纷纷成立自己的物业管理公司,培养物业管理人才。应该说,这是房地产市场走向成熟的标志之一。
物业管理与房地产开发的其他环节密不可分。良好的物业配套设施是物业管理良性运行的必要前提。然而,有不少开发商把工程尾巴留给物业管理公司,而物业管理公司又无力解决,致使服务不到位,业主和租户怨声载道。因此,房地产开发商在项目立项进就应全盘考虑日后的物业管理问题,并在规划设计中认真听取物业管理公司的意见,完善物业配套设施,避免给日后的物业管理公司增加不必要的负担。所以,应该以法律形式规范开发商的行为,明确开发商与物业管理公司之间的权利义务关系,避免扯皮。
物业管理公司的管理行为迫切需要立法规范
目前,尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规,如广东、上海、北京等地都
发布了省(市)物业管理条例或办法,但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据,众多物业管理公司的管理行为千差万别,楼宇买卖纠纷中,因”物业管理”引发的案件日渐上升。许多业主认为物业管理公司收费太高,漫天要价,缺乏法律依据,因而亟需规范;有的业主认为要求其一开始就交纳二三年的物业管理费和维修基金不合理。有些物业管理公司在为业主统一安装门、窗时,业主认为所收取的代理费大大高于购入与安装成本。至于在物业管理服务中存在的分歧则更多,由于双方权利义务约定不明,纠纷不断发生。所以必须制定相应的法律、法规,明确物业管理公司的权利和义务,规范其管理行为,使其置于政府有关部门和业主的监督之下。
(三)加强物业管理法制建设是依法保障物业所有人,使用人合法权益的客观需要
物业管理最终目的是为物业所有人服务。物业所有人对物业的权益是一个统一的多层次的整体,包括房地产物权(国有土地使用权、房屋所有权)、房地产他项物权(房地产抵押权)和房地产债权(房地产租赁权)等。在现阶段,房地产既是重要的生产资料,也是必需的生活资料,已成为人们最重视、最珍惜的一种财产形式和乐于选择的投资对象。但目前的现状却是开发商决定对物业的管与不管;物业管理公司决定管理费的收取标准,而业主只能被迫听命、任人摆布,这是没有物业管理立法所带来的后果。所以,应当通过物业管理立法来保障业主的利益。
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