文档介绍：一、业主自治
、某住宅小区业主委员会成立异议案
[ 案情]:某小区共有套住房, 套未出售,
年月,在区物业管理主管部门的主持下成立业主委员会成
立筹备小组,制定了成立业主委员会工作计划,并发放回收
了“初选征询表”。随后,召开筹备小组工作会议,确定
名候选人,决定从中选举名委员,今年月初在区物业管
理主管部门的主持下进行了投票选举。在公布了业主委员会
当选名单之后,部分业主提出开发商将未出售的套房屋
计算为自己的投票权,是侵犯了业主选举的合法权益,坚决
反对选举结果,要求进行重新选举。双方为此发生纠纷。
[评析:部分业主要求重新选举的观点是错误的。根据
建筑物区分所有权理论,物业管理权源于业主对其房屋及其
附属物的共有权,即业主对建筑物共用部分的所有权。按照
取得产权的顺序,一般称物业的开发商为大业主,购买开发
商物业的为小业主。业主委员会的选举权归于业主即住宅区
内住宅和非住宅房屋的所有权人。房屋所有权的取得有两种
方式:原始取得与继受取得。建筑物的开发商取得土地使用
权后通过开发建造了建筑物整体,从而取得了建筑物的所有
权,此为原始取得。开发商将原始取得的建筑物再通过买
卖、赠与、继承、交换或其他合法方式将建筑物中某一单位
房屋依法转移给小业主的方式为继受取得。因此,本案小区
中未出售的套房屋所有权仍属开发商。业主委员会的选
举是按照业权比例,即业主对建筑物专有部分占建筑物共用
部分的比例进行的,所以开发商作为物业所有人将未出售的
套房屋计算为自己的投票权是合法的。部分业主主张开
发商放弃套房屋的投票权,实质是剥夺了开发商作为业
主参与投票的权利,是没有法律依据的。物业管理公司应当
主动和开发商共同耐心地向有争议的业主解释有关法律、规
定,以协调解决此种矛盾。(评析人:刘长森)
、业主自行召集业主大会争议案
[案情]:***是北京某大厦的业主之一,某日她在该
大厦电梯前厅大堂贴了一份召开业主大会的通知,请各位业
主踊跃参加。贴出通知当晚,***发现“通知”被撕掉,
于是她与另一位业主找到物业管理公司交涉,物业管理公司
答应第二天一早给贴上。第二天,***看到通知没有恢
复,便想再贴一张,当她正在张贴时,物业管理公司有人拿
出相机对着她一阵拍照,接着撕下“通知”,交给她一份事
先打印好的函。函称:所贴“通知”已被该物业管理单位提
取保存,并对张贴人的张贴情况予以调查。函中称,如不听
劝阻,仍我行我素,将就此事委托律师保留进一步追究相关
法律责任的权利。随后该物业管理公司向全体业主发布声
明,将要召开的“业主大会”定性为“私下召集成立所谓业
主委员会”,并认定其“不受法律保护”。同时重申,“未经
公安局备案,未经物业管理部门同意,任何人不得以任何理
由,在大厦大堂或者小区任何范围内,以任何形式公开集
会。如经发现,经劝阻无效的,将交当地公安机关处理”。
几天后,***召集部分业主在一位业主家中开会。对
此,物业管理公司又拟就一份“致非法业主大会的公开信”,
信中措辞激烈,称一些不明真相的业主在某些业主蛊惑和煽
动下,坚持召开业主大会。该物业管理公司除予以谴责外,
将保留依法追究“通知”张贴、派发人和非法业主大会召集
人法律责任的权利。不久,物业管理公司将***起诉至法
院。
物业管理公司诉称:原告与被告签订的《住户公约》第
条约定:“业主应当维护公共地区及公共服务设施的正常
使用,未经管理者同意不得在上述区域从事搭建、张贴、悬
挂、涂抹等行为,确保该住宅小区优雅的居住环境。”被告
无视公约规定,拒不服从发展商或发展商指定物业管理公司
的管理,在大堂内及公寓公共场所,未经管理者同意张贴所
谓“通知”,其行为已构成违约。同时,“通知”中涉及的内
容又对原告构成侵权。
根据《北京市居住小区物业管理办法》规定:居住小区
已交付使用并且入住率达到以上时,应当在该居住小
区开发建设单位居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关
指导下建立物业管理委员会(业主委员会)。现大厦虽已交
付使用,但入住率尚未达到以上,所以大厦尚不具备
依法组建业主委员会的条件。根据《中华人民共和国集会游
行示威法》,被告的集会应向主管机关提出申请并获得批准,
但被告并未申请也未获批准。
被告辩称:《住户公约》第条规定的“公共地区”指
在该住宅小区内甲方指定的公共场所,包括公共活动区域
公共绿化区域、公共娱乐场所和有关为业主提供服务而设置
的房屋,但不包括业主拥有所有权的地区,比如楼梯、