文档介绍：池州项目商业部分–市场研判与产品定位
上海华燕商业项目部
2010年2月
前言
尊敬的农工商房产各位领导:

此前针对池州项目的商业部分,华燕商业部在前期初步市场调研的基础上出台了《商业概念定位报告》,并于1月27日与农工商池州项目公司的各位领导一起进行了项目发展定位与产品规划的探讨。
在取得进一步共识后,我们又进行了新一轮更加系统和深入的商业市场调研,在得到更加全面和详尽的市场认识后再结合我们团队多年来在商业地产领域的专业经验,出台我们的产品定位与规划建议,在经过探讨并得到贵方认可后将作为建筑规划单位进行方案设计的依据。
此次我们将就以下三个方面的内容做进一步的探讨:
1、对当地商业市场布局、规划、现状、消费者等的分析和研判。
2、项目客群定位、产品定位与物业规划设计。
3、类似项目成功案例的借鉴分析。
Write for begin
华燕商业项目部、项目四部
联合打造
问道
第一部分| 市场分析研判
宏观商业环境
城市商业布局
城市商业现状
区域商业现状
旅游消费分析
社区消费分析
市场研判小结
宏观商业环境
池州市域土地总面积8272平方公里,,,根据池州十一五规划及相关预测,2020年池州主城区城市人口将达到40~50万人,池州市将逐步发展成为中等城市。
结合安庆市、铜陵市的相关区位,对池州的城市商业可辐射范围进行具体分析:
池州市辖三县一区中,东至县受安庆的商业辐射极大,而青阳的北部地区则受铜陵乃至芜湖市的商业辐射较大。池州的城市商业可辐射范围应主要为贵池区、石台县、青阳县的南、西部地区以及枞阳县的东、南部分地区。该区域常驻人口约达105万人(贵池区63万、石台县11万、青阳县16万、枞阳县15万)。
从总量分析,池州城市商业辐射范围与相应的服务人口均较安庆、芜湖等同类三线城市要小得多,甚至不如一个发达地区的县级市。
宏观商业环境
与芜湖、安庆相比,池州全市社会消费品零售总额非常低,这与城市人口相对较少,同时消费场所、消费资源不足有着密切的关系。
宏观商业环境
池州消费性支出占可支配收入的比例低于芜湖6个百分点,由此可见,随着收入的不断提高,池州消费能力仍有较大的提升空间。
宏观商业环境
从池州城镇居民家庭消费结构来看,食品、衣着的比例占到了年消费总额的60%,同比高出全15个百分点,反映出池州城镇居民的生活水平仍然处于较低的水平。
小结:
池州经济持续健康发展,特别是近年来GDP连续保持两位数增长,参考芜湖、安庆等较发达城市的发展轨迹,未来池州经济增长趋势将呈现平稳中略有提升。
在未来很长的时间里,池州作为旅游城市这一基本属性不会改变,未来发展的重点仍然将在第三产业上。
池州经济在继续保持平稳增长的同时,社会消费品零售总额快速增长,消费对经济的拉动能力增强。
当地居民收入大幅提升,购买力增强,消费潜力具有较大的提升空间,但消费观念函需引导。
推论:
商业消费对经济拉动能力提高,随着居民消费观念的转变,预计未来几年,商业消费对经济拉动能力仍继续加强,商业发展会更加繁荣。
宏观商业环境
城市商业布局
城市功能分区
——四大组团形成开放,优美、自然的城市风貌
中心城区
火车站站前区
东部经济园区
教育园区
城市近期发展方向
提升核心——完善功能(提升老城区商业核心功能)
东部延伸——壮大核心(作为老城区的一部分发展核心居住板块区)
西北优化——提升品质(改善环境)
南进东拓——做大做强,扩大城市范围,南部片区将是池州未来城市建设重点区域
站前区
教育园区
经济园区
中心城区