文档介绍：CBD 写字楼外扩浅谈
一、聚而生的 CBD
随着中国加入世界贸易组织和北京申奥成功,中国的经济进入了一个非常重要的发展时
期,北京迎来了前所未有的大好机遇。首都经济的快速发展,现代化程度的不断提高和国际
商务活动的日益增多,使北京迫切需要一个交通便利、通讯发达、设施完备、能够提供高品
质服务的商务中心区。
2001 年,根据北京市政府出台的 CBD 规划方案,CBD 北起朝阳北路及朝阳路,南抵通惠
河,东起西大望路,西至东大桥路,规划总用地面积约 4 平方公里。距离城市中心天安门广
场 5 公里,距离首都国际机场 15 公里。区域内商务氛围浓厚,涉外资源丰富,全市 70%的
涉外资源分布在商务中心区及其周边地区,三个外国使馆区、120 多家世界 500 强企业、中
外合资五星级酒店、联合国及其他国际组织驻华机构等,未来几年内中央电视台、北京电视
台、国际贸易中心三期等项目将陆续建成,形成一个更加多元化、现代化和国际化的核心区
域。CBD 地区已经明显地呈现出服务业聚集的特点,城市中心商务区的聚集性初步显现。

二、CBD 写字楼供需及租金情况
Ø 从 CBD 写字楼供应来看:目前 CBD 已建成写字楼 260 万平米左右,另外还有 10 余
个在建或即将建设的项目将于 2008 年前竣工,届时 CBD 写字楼供应总量将达到近
400 万平米。
Ø 从 CBD 区域内目前写字楼的租金和入住率来看:
CBD写字楼租金水平变化图(单位:美元/月/平米)

26

25

Sep-Oct-Nov-Dec-Jan-Feb-Mar-Apr-May-Jun-
加权租金
除建外 soho 外,市场表现利好,写字楼入住率多在 90%以上,区域内写字楼租金
加权均值为美金/月/平米,加权入住率为 %,入住率在北京几大商圈
中一直处于较高水平。从国贸、嘉里的租金及入住情况来看,区域内顶级写字楼需
求旺盛,而以建外 soho 为代表的档次略低,办公环境较差的写字楼项目需求匮乏。
Ø 从 CBD 入住客户情况看:截止 2004 年 9 月底,CBD 区域共有各类企业单位 2521 家,
其中外资及港澳台企业 807 家,所占比重约为 %,在入驻 CBD 企业总数中占
有相当比重。另外,在 2521 家企业中,服务业企业(这里指的主要是现代服务业,
不包括餐饮、批发零售等生活服务业)有 1641 家,占 65%,比去年底增加了 300
余家;CBD 区域内银行、保险、证券、会计师事务所、律师事务所及各类投资性公
司 160 家(不完全统计)。

三、泛 CBD 周边区域写字楼分析
随着 CBD 商务核心地位的确定,越来越多的开发商云集 CBD 周边,开始为 CBD 人士的居
住“操心”,在 CBD 周边区域已经有大量的居住组团出现。而周边的写字楼状况又是如何
呢?中原调研发现,CBD 周边区域写字楼主要集中分布在以下几个区位:
朝外大街沿线,建国门区域,广渠门外大街,东四环、朝阳路、朝阳北路、青年路